시효취득한 부동산과 양도소득세 — 세주세무회계 사무소

시효취득한 부동산을 양도할 때 가장 흔한 오해는 “소유권이전등기를 한 날이 취득일”이라는 것입니다. 세법은 그렇게 보지 않습니다.

민법 제245조 제1항의 점유취득시효로 부동산을 취득한 경우, 소득세법상 취득시기는 등기접수일도, 시효완성일도 아닌 그 부동산의 점유를 개시한 날입니다.

점유개시일이 수십 년 전인 경우가 대부분이므로 취득 당시 실지거래가액을 입증하지 못해 환산취득가액에 의존하게 되고, 점유개시일이 1984년 12월 31일 이전이면 1985년 1월 1일을 취득일로 보는 의제취득일 특례가 적용됩니다. 결국 세액을 좌우하는 것은 소유권이전등기 판결문에 점유개시일이 어떻게 특정되어 있는가입니다.

1. 관련 법령

민법 제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)
민법 제247조(소유권취득의 소급효, 중단사유)
소득세법 제98조(양도 또는 취득의 시기)
소득세법 시행령 제162조 제1항 제6호(양도 또는 취득의 시기)
소득세법 기본통칙 98-7
소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산)
소득세법 시행령 제163조 제1항 제2호 및 제6항(양도자산의 필요경비)
소득세법 시행령 제176조의2 제2항·제3항·제4항(추계결정 및 경정)
소득세법 시행령 제164조 제4항(토지·건물의 기준시가 산정)
법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조(의제취득일)
소득세법 제95조(양도소득금액과 장기보유 특별공제액)

2. 취득시기 — 등기일이 아니라 점유개시일

원칙 민법 제245조 제1항에 따라 부동산의 소유권을 취득하는 경우, 소득세법상 취득시기는 해당 부동산의 점유를 개시한 날입니다(소득세법 시행령 제162조 제1항 제6호, 소득세법 기본통칙 98-7). 민법 제247조 제1항이 취득시효로 인한 소유권 취득의 효력을 점유를 개시한 때로 소급시키는 것과 같은 취지입니다.

점유개시일을 무엇으로 특정하는가 국세청 해석에 따르면, 법원의 판결에 의하여 민법 제245조 제1항에 따른 소유권을 취득한 경우의 취득시기는 “해당 판결에서 점유를 개시한 것으로 인정한 때”입니다.

등기부의 등기원인일자(통상 시효완성일)에서 20년을 역산한 날이 아니라, 판결문이 사실로 인정한 점유개시일이 기준입니다. 따라서 소유권이전등기 판결문(또는 조정조서·화해권고결정문)은 양도 시점까지 반드시 보관하여야 하는 핵심 입증자료입니다.

취득시기로 오인하기 쉬운 날

소유권이전등기 접수일 — 취득시기가 아닙니다
시효완성일(점유개시 후 20년) — 취득시기가 아닙니다
판결 확정일 — 취득시기가 아닙니다

주의 — 등기부취득시효는 명문 규정이 없습니다 위 규정은 민법 제245조 “제1항”의 점유취득시효(20년 점유)에 대한 것입니다. 같은 조 제2항의 등기부취득시효(소유자로 등기한 자가 10년간 선의·무과실로 점유)에 대해서는 소득세법 시행령에 별도의 취득시기 규정이 없습니다.

등기부취득시효에 해당하는 경우에는 취득시기 판단이 달라질 수 있으므로, 일반론에 의존하지 말고 사전에 개별 확인이 필요합니다.

주의 — 소송 종결 방식에 따른 실무상 편차 소유권이전등기 청구가 판결이 아닌 조정결정이나 화해권고결정으로 종결된 경우, 과세실무에서 취득시기를 달리 판단한 사례가 보고되고 있습니다.

결정문에 점유개시일이 사실로 특정되어 있지 않다면 다툼의 소지가 큽니다. 소송 단계에서부터 점유개시 시점이 문면에 남도록 하는 것이 세무상 안전합니다.

3. 취득가액 산정 — 적용 순서

양도차익은 실지거래가액을 원칙으로 계산합니다. 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 아래 순서로 순차 적용합니다(소득세법 제97조, 같은 법 시행령 제176조의2 제2항·제3항).

1순위: 취득 당시의 실지거래가액
2순위: 매매사례가액
3순위: 감정가액
4순위: 환산취득가액

1순위 — 실지거래가액이 존재하는 경우 시효취득은 원시취득이어서 대가 지급이 없는 것이 일반적입니다. 다만 실무에서는 과거에 대금을 지급하고 매수하였으나 등기를 하지 못한 채 점유해 온 사안이 적지 않습니다. 이 경우 당시의 매매계약서, 대금 지급 증빙(무통장입금증, 영수증 등)이 남아 있다면 그 금액이 취득 실지거래가액이 됩니다.

소유권 확보를 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등은 취득에 든 실지거래가액에 포함됩니다(소득세법 시행령 제163조 제1항 제2호). 다만 해당 연도 소득금액 계산 시 이미 필요경비에 산입된 금액은 제외합니다.

2순위·3순위 — 매매사례가액·감정가액 취득일 전후 각 3개월 이내의 가액만 인정됩니다. 점유개시일이 수십 년 전인 시효취득의 특성상 사실상 확보가 불가능하며, 사후에 받은 소급감정가액은 원칙적으로 인정되지 않습니다.

4순위 — 환산취득가액 결국 대부분의 시효취득 사안은 환산취득가액으로 귀결됩니다.

환산취득가액 = 양도 당시 실지거래가액 x (취득 당시 기준시가 / 양도 당시 기준시가)

환산취득가액을 적용하면 취득세·법무사보수·중개수수료 등 실제 지출한 취득 부대비용을 개별적으로 공제받을 수 없습니다. 6장의 개산공제만 적용됩니다.

4. 의제취득일 특례 — 점유개시일이 1984.12.31. 이전인 경우

토지·건물·부동산에 관한 권리 등으로서 1984년 12월 31일 이전에 취득한 것은 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 봅니다(법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조, 소득세법 시행령 제162조 제6항·제7항).

점유취득시효는 20년의 점유를 요건으로 하므로, 점유개시일이 의제취득일 이전인 사안이 매우 빈번합니다.

의제취득일 현재의 취득가액 — 다음 둘 중 큰 금액 (소득세법 시행령 제176조의2 제4항)

제1호: 1985년 1월 1일 현재의 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순차로 적용한 가액
제2호: 취득 당시의 실지거래가액·매매사례가액·감정가액 + 그 가액에 취득일부터 의제취득일 직전일(1984년 12월 31일)까지의 보유기간 동안의 생산자물가상승률을 곱한 금액

제2호는 취득 당시의 가액이 확인되는 경우에만 적용할 수 있으며, 이 방법으로 취득가액을 산정하는 경우에는 자본적지출액과 양도비를 필요경비로 별도 공제받을 수 있습니다.

두 금액을 모두 산정한 뒤 큰 금액을 선택하는 것이 원칙입니다. 한쪽만 계산하고 신고하면 불리한 결과가 될 수 있습니다.

5. 취득 당시 기준시가 — 1990.8.30. 이전 취득 토지의 특례

토지의 개별공시지가는 1990년 8월 30일에 최초로 고시되었습니다. 그 이전에 취득한 것으로 보는 토지는 취득 당시의 개별공시지가가 존재하지 않으므로, 아래 산식으로 취득 당시 기준시가를 계산합니다(소득세법 시행령 제164조 제4항).

취득 당시 기준시가 = 1990년 1월 1일을 기준으로 한 개별공시지가 x (가) / (나)

(가) 분자: 취득 당시의 시가표준액 (나) 분모: 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액

위 산식의 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상 시가표준액(이른바 토지등급가액)을 말합니다. 의제취득일 특례가 적용되는 토지는 위 산식의 “취득 당시”를 1985년 1월 1일로 보아 계산합니다. 시가표준액(토지등급) 이력은 토지대장에서 확인합니다.

6. 양도차익 및 양도소득금액 계산 구조

계산 흐름

양도가액
(-) 취득가액
(-) 기타 필요경비
= 양도차익
(-) 장기보유특별공제
= 양도소득금액
(-) 양도소득 기본공제 (연 250만원)
= 양도소득 과세표준
(x) 세율
= 산출세액

기타 필요경비 — 개산공제 취득가액을 매매사례가액·감정가액·환산취득가액으로 적용하는 경우에는 실제 지출액이 아니라 개산공제액을 필요경비로 봅니다(소득세법 시행령 제163조 제6항).

토지·건물: 취득 당시 기준시가의 3퍼센트
미등기 양도자산: 취득 당시 기준시가의 0.3퍼센트

환산취득가액과 개산공제액의 합계가 실제 자본적지출액과 양도비의 합계보다 적은 경우에는, 자본적지출액과 양도비의 합계액을 필요경비로 선택할 수 있습니다(소득세법 제97조 제2항 단서).

장기보유특별공제 3년 이상 보유한 토지·건물에 적용합니다(소득세법 제95조 제2항).

3년 이상 4년 미만: 6퍼센트
이후 1년마다: 2퍼센트씩 가산
15년 이상: 30퍼센트 (최대)

시효취득은 취득시기가 점유개시일로 소급되므로 보유기간이 길게 산정되어 최대 공제율이 적용되는 경우가 많습니다. 이는 취득시기를 등기일로 잘못 판단할 경우 놓치게 되는 이익입니다. 보유기간의 기산일 역시 점유개시일입니다.

세율

보유 1년 미만: 50퍼센트
보유 1년 이상 2년 미만: 40퍼센트
보유 2년 이상: 기본세율 6 ~ 45퍼센트
비사업용 토지: 기본세율 + 10퍼센트포인트
미등기 양도자산: 70퍼센트

위 세액과는 별도로 양도소득세액의 10퍼센트에 해당하는 지방소득세가 부과됩니다.

신고기한 및 납부기한

예정신고: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날 (신고기한과 납부기한이 동일합니다)
확정신고: 양도한 해의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 (신고기한과 납부기한이 동일합니다)

같은 해에 2회 이상 양도한 경우 등에는 확정신고 의무가 있습니다.

7. 실무 유의사항

판결문 보관이 곧 절세입니다 시효취득 부동산의 양도세는 점유개시일 하나로 취득가액과 장기보유특별공제가 모두 달라집니다. 등기를 마친 뒤 판결문을 폐기하는 사례가 적지 않으나, 이는 수십 년 뒤 양도 시점에 취득시기를 입증할 수단을 스스로 없애는 것입니다. 판결문(조정조서·화해권고결정문 포함), 소송비용 증빙, 과거 매매계약서와 대금 지급 증빙은 양도 후 신고가 종결될 때까지 보관해야 합니다.

취득가액을 0원으로 신고하면 안 됩니다 대가 없이 취득하였다는 이유로 취득가액을 0원으로 보아 신고하는 사례가 있습니다. 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액·감정가액·환산취득가액을 순차 적용하는 것이 법에 규정된 방법이며, 근거자료를 갖추어 적용하여야 합니다.

비사업용 토지 해당 여부는 별도로 검토해야 합니다 시효취득 대상 토지는 도로, 맹지, 인접지 경계 초과 점유 부분 등 이용 형태가 특수한 경우가 많습니다. 비사업용 토지에 해당하면 세율이 10퍼센트포인트 가산되므로, 지목·현황·재산세 과세내역을 기준으로 사전에 판정하여야 합니다.

2026년 8월 3일 발표된 2026년 세제개편안(정부안)에는 비사업용 토지에 대한 중과세율을 10퍼센트포인트에서 20퍼센트포인트로 상향하고 장기보유특별공제 적용을 배제하는 내용이 포함되어 있으며, 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용하는 것으로 예정되어 있습니다. 국회 심의 결과에 따라 달라질 수 있으므로 확정된 내용은 별도로 확인해야 합니다.

수용·협의취득으로 양도되는 경우 시효취득한 토지가 공익사업에 편입되어 양도되는 경우가 많습니다. 이때 양도시기는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일, 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날입니다(소득세법 시행령 제162조 제1항 제7호).

소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송의 판결 확정일을 양도시기로 합니다. 조세특례제한법상 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면 적용 여부도 함께 검토할 필요가 있습니다.

환산취득가액이 항상 유리한 것은 아닙니다 기준시가 상승률이 실제 지가 상승률에 미치지 못하는 지역에서는 환산취득가액이 과소하게 산정되어 세부담이 커질 수 있습니다. 취득 당시 실지거래가액을 입증할 자료가 남아 있다면, 의제취득일 특례 제2호(실지거래가액 + 생산자물가상승률)와 환산취득가액을 모두 계산하여 비교하는 것이 원칙입니다.

8. 자가 점검 방법

점유개시일 확인 소유권이전등기 판결문의 사실인정 부분에서 점유 개시 시점이 어떻게 특정되어 있는지 확인합니다. 판결문이 없는 경우 관할 법원에서 판결문 사본을 발급받을 수 있습니다.

시가표준액(토지등급) 확인 정부24 또는 관할 시·군·구청 → 토지대장 발급 → 토지등급 이력란

개별공시지가 확인 부동산공시가격알리미 또는 관할 시·군·구청 지적 담당부서. 1990년 1월 1일 기준 개별공시지가는 일반 조회에서 확인되지 않는 경우가 있으므로 관할 지자체에 직접 확인이 필요합니다.

양도소득세 기준시가 조회 홈택스 로그인 → 조회/발급 → 기준시가 조회 메뉴. 홈택스 메뉴 명칭과 경로는 개편될 수 있습니다.

작성 기준

작성 기준일: 2026년 8월

2026년 8월 현재 시행 중인 소득세법 및 같은 법 시행령을 기준으로 작성했습니다.
2026년 8월 3일 발표된 2026년 세제개편안(정부안, 국회 확정 전)의 비사업용 토지 관련 사항은 7장에 별도로 표시했습니다.

이 글은 2026년 8월 현재 시행 중인 법령을 기준으로 작성한 일반적인 정보 제공 자료입니다. 시효취득 사안은 판결문의 사실인정 내용과 소송 종결 방식에 따라 취득시기 판단이 달라질 수 있고, 그에 따라 취득가액과 세액이 크게 변동됩니다. 개별 거래의 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.