8년 자경농지 양도소득세 감면제도 안내

농지 소재지에 거주하면서 8년 이상 직접 경작한 농지를 양도하면 양도소득세 전액(100%)을 감면받을 수 있습니다. 다만 감면세액은 1과세기간 1억 원, 5개 과세기간 합계 2억 원을 넘을 수 없습니다.

경작 기간 중 사업소득금액과 총급여액의 합계가 연 3,700만 원 이상인 과세기간은 자경기간 계산에서 통째로 빠지며, 양도일 현재 실제로 농지가 아니면 아무리 오래 경작했어도 감면이 배제됩니다.

감면을 받으려면 양도소득세 신고기한 내에 세액감면신청서를 반드시 제출해야 합니다.

1. 관련 법령

조세특례제한법 제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면)
조세특례제한법 시행령 제66조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면)
조세특례제한법 제133조(양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도)
조세특례제한법 시행규칙 제27조(농지의 범위 등)
농어촌특별세법 제4조 제2호 및 같은 법 시행령 제4조 제1항 제1호(비과세)

2. 네 가지 감면 요건

재촌 요건 — 어디에 살아야 하는가 경작 기간 동안 다음 중 어느 하나의 지역에 거주하면서 경작해야 합니다.

농지가 소재하는 시·군·구(자치구) 안의 지역
위 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역
해당 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내의 지역

경작 개시 당시에는 위 지역이었으나 행정구역 개편으로 벗어난 경우에는 여전히 해당 지역으로 봅니다. 양도일 현재 소득세법상 거주자여야 하며, 비거주자가 된 날부터 2년 이내인 사람은 포함됩니다.

자경 요건 — 어느 정도로 지어야 하는가 농지를 취득한 때부터 양도할 때까지의 기간 중 통산하여 8년 이상 직접 경작해야 합니다. 연속해서 8년일 필요는 없습니다. 법에서 말하는 “직접 경작”이란 다음 중 하나를 뜻합니다.

소유 농지에서 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 상시 종사하는 것
농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 경작·재배하는 것

동일 세대원이 대신 경작한 기간은 자경기간에 포함되지 않습니다. 배우자가 지은 농사도 소유자 본인의 자경으로 인정되지 않습니다.

소득 요건 — 자경기간에서 빠지는 해 실제로 농사를 지었더라도 다음에 해당하는 과세기간은 자경기간 계산에서 제외됩니다.

사업소득금액과 총급여액의 합계액이 3,700만 원 이상인 과세기간 (사업소득금액이 음수이면 0으로 봅니다)
사업소득 총수입금액이 복식부기의무자 수입금액 기준 이상인 과세기간

여기서 사업소득금액에는 농업·임업에서 발생하는 소득, 부동산임대업에서 발생하는 소득, 농가부업소득은 포함하지 않습니다.

복식부기의무자 수입금액 기준은 업종별로 다음과 같으며, 이 기준은 2020 과세기간분부터 적용됩니다.

도소매업·부동산매매업 등: 3억 원
제조업·숙박및음식점업 등: 1억 5천만 원
부동산임대업·서비스업 등: 7천 5백만 원

농지 요건 — 양도일 현재의 상태 양도일 현재 실제로 경작에 사용되는 농지여야 합니다. 지적공부상 지목이 아니라 실제 현황으로 판단하며, 경작에 직접 필요한 농막·퇴비사·양수장·농로·수로 등도 농지에 포함됩니다.

다음 농지는 감면 대상에서 제외됩니다.

특별시·광역시(광역시의 군지역 제외) 또는 시(도농복합형태 시의 읍·면 제외)에 있는 농지로서, 주거지역·상업지역·공업지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지
환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 날부터 3년이 지난 농지

편입 또는 환지예정지 지정 후 3년이 지나지 않은 경우에도 양도차익 전부가 감면되는 것은 아니며, 편입일 또는 지정일까지 발생한 소득에 대해서만 감면됩니다.

3. 감면 혜택과 한도

감면율 요건을 모두 충족하면 해당 농지 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 100을 감면합니다.

감면 종합한도 다른 양도소득세 감면과 합산하여 다음 한도가 적용되며, 두 금액 중 큰 금액을 감면하지 않습니다.

1과세기간(1년): 1억 원
5개 과세기간(5년) 합계: 2억 원

5개 과세기간 합계액은 해당 과세기간에 감면받을 세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 세액을 더해 계산합니다. 1과세기간에 2억 원을 감면받을 수는 없습니다. 2억 원을 모두 활용하려면 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 양도가 이루어져야 합니다.

농어촌특별세 자경농지 감면으로 감면받은 세액에 대해서는 농어촌특별세를 부과하지 않습니다.

4. 실무 유의사항

서류만으로는 자경이 인정되지 않습니다 농지원부 등재, 농업경영체 등록, 주민등록 이전은 자경을 뒷받침하는 자료일 뿐 그 자체로 감면 요건을 충족시키지 못합니다. 실제 경작 사실을 다투게 되면 다음과 같은 객관적 증빙이 요구됩니다.

종자·농약·비료·농자재 구입 영수증
농기계 구입·임차 내역 및 유류대 결제 내역
농협 등을 통한 농산물 출하·판매 내역
직불금 수령 내역, 영농일지

인우보증서는 보조자료에 불과합니다. 인우보증서만 제출하는 경우 자경 사실이 인정되지 않을 가능성이 높습니다.

다른 직업이 있는 경우 소득 기준 3,700만 원에 미달하더라도, 원거리 직장 근무나 상시 근무가 필요한 직업에 종사하여 농작업의 2분의 1 이상을 스스로 수행했다고 보기 어려운 경우에는 자경이 부인될 수 있습니다. 소득 기준 충족과 자경 인정은 별개의 문제입니다.

상속받은 농지

피상속인이 8년 이상 재촌·자경한 농지를 상속개시일부터 3년 이내에 양도하면, 상속인이 직접 경작하지 않았더라도 감면을 적용받을 수 있습니다.
3년이 지난 경우에는 상속인이 1년 이상 계속 재촌·자경해야 하며, 이때 피상속인의 경작기간을 합산하여 8년 이상인지 판단합니다.

증여받은 농지는 다릅니다. 자경기간은 증여받은 날부터 새로 계산하며, 증여자의 경작기간은 합산되지 않습니다.

분할·지분 양도로 한도를 나누는 방식 1과세기간 1억 원 한도를 회피할 목적으로 토지를 나누어 파는 경우 다음과 같이 규제됩니다.

토지의 일부(또는 지분)를 양도한 날부터 2년 이내에 나머지 토지나 지분의 전부 또는 일부를 동일인이나 그 배우자에게 양도하는 경우
이 경우 1개 과세기간에 해당 양도가 모두 이루어진 것으로 보아 1억 원 한도를 통합 적용합니다.

토지 분할은 일부를 양도한 날부터 소급하여 1년 이내에 분할한 경우를 말합니다. 근거는 조세특례제한법 제133조 제3항(2023년 12월 31일 신설, 2025년 3월 14일 개정으로 항 번호 이동)입니다.

8년 자경 요건을 채우지 못한 경우의 대안 조세특례제한법 제70조의 농지대토 감면을 검토할 수 있습니다. 4년 이상 자경한 종전 농지를 양도하고 새 농지를 취득하여 경작하는 경우 적용되며, 감면 한도는 5개 과세기간 합계 1억 원입니다. 종전 농지와 신규 농지의 경작기간 합계가 8년에 미달하면 이미 감면받은 세액이 추징될 수 있습니다.

5. 신고 및 납부 기한

예정신고·납부 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다.

확정신고·납부 양도한 해의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지입니다.

감면신청 양도소득세 과세표준신고(예정신고 포함)와 함께 세액감면신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 합니다. 감면 요건을 갖추었더라도 신청서를 제출하지 않으면 감면 적용에 지장이 생길 수 있으므로 신고 시 함께 제출해야 합니다.

6. 자가 점검 방법

소득 요건 확인 홈택스 로그인 → 민원증명 → 소득금액증명 발급. 보유기간 각 연도의 사업소득금액·총급여액 합계가 3,700만 원 이상인 해가 있는지 확인합니다.

지역 편입 여부 확인 토지이음(www.eum.go.kr) 또는 정부24에서 토지이용계획확인서를 발급받아 주거·상업·공업지역 편입 여부와 편입일자를 확인하고, 편입일부터 3년이 지났는지 계산합니다.

농지 현황 확인 양도 전 현장 확인 및 항공사진(국토정보플랫폼 등) 대조로, 주차장·야적장·창고 부지 등으로 사용되고 있지는 않은지 점검합니다.

작성 기준

작성 기준일: 2026년 8월

조세특례제한법 제133조(감면 종합한도) 2025년 3월 14일 개정을 반영했습니다. 분할·지분 양도 합산 규정이 제2항에서 제3항으로 이동했습니다.
조세특례제한법 시행령 제66조 [시행 2026. 1. 2.]을 반영했습니다. “경영이양직접지불보조금”의 근거가 농지이양은퇴보조금으로 정비되었습니다.
자경기간 제외 사유 중 복식부기의무자 수입금액 기준은 2020 과세기간분부터 적용되는 사항입니다.

이 글은 2026년 8월 현재 시행 중인 법령을 기준으로 작성한 일반적인 정보 제공 자료입니다. 개별 거래의 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.