주택임대소득 과세 기준과 신고 안내

주택임대소득은 부부합산 보유 주택 수, 임대 형태(월세·보증금), 연간 수입금액 규모에 따라 과세 여부와 계산 방식이 달라지는 사업소득입니다.

월세는 2주택 이상이면 전액 과세되고, 1주택자는 기준시가 12억 원 초과 고가주택이나 국외주택의 월세만 과세됩니다.

보증금은 원칙적으로 3주택 이상이면서 보증금 합계가 3억 원을 초과할 때 간주임대료로 과세되며, 2026년 귀속부터는 고가주택 2주택자도 보증금 합계가 12억 원을 초과하면 과세 대상에 포함됩니다.

연간 수입금액 2천만 원 이하이면 14% 분리과세와 종합과세 중 유리한 쪽을 선택할 수 있고, 2천만 원을 초과하면 종합과세로만 신고해야 합니다.

사업 개시일부터 20일 이내에 사업자등록을 하지 않으면 미등록 가산세가 부과되므로, 과세 대상 여부를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

1. 관련 법령

소득세법 제12조제2호나목(비과세소득 — 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득)
소득세법 제25조제1항(총수입금액 계산의 특례 — 보증금등에 대한 간주임대료)
소득세법 제64조의2(주택임대소득에 대한 세액 계산의 특례 — 분리과세 선택)
소득세법 제81조의12(주택임대사업자 미등록 가산세)
소득세법 시행령 제8조의2(비과세 주택임대소득 — 주택 수 계산 방법)
소득세법 시행령 제53조(총수입금액계산의 특례 — 간주임대료 계산식)
조세특례제한법 제96조(소형주택 임대사업자에 대한 세액감면, 적용기한 2028. 12. 31.)

2. 보유 주택 수별 과세대상 (부부합산 기준)

1주택 월세 수입은 원칙적으로 비과세입니다. 다만 기준시가 12억 원을 초과하는 국내 주택 또는 국외 소재 주택의 월세 수입은 과세됩니다. 보증금(간주임대료)은 과세하지 않습니다.

기준시가 12억 원 기준은 2023년 귀속분부터 적용됩니다. 2022년 귀속까지는 9억 원이었습니다.

2주택 월세 수입은 전액 과세됩니다. 보증금은 원칙적으로 과세하지 않습니다. 다만 2026년 귀속부터는 기준시가 12억 원을 초과하는 고가주택만으로 2주택을 보유하고 그 보증금 등의 합계액이 12억 원을 초과하면 간주임대료 과세 대상에 포함됩니다.

3주택 이상 월세 수입은 전액 과세됩니다. 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하면 초과분에 대하여 간주임대료가 과세됩니다.

소형주택 특례 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 40제곱미터 이하이면서 해당 과세기간의 기준시가가 2억 원 이하인 주택은 2026년 12월 31일까지 간주임대료 계산 시 주택 수에 포함하지 않습니다.

주택 수 제외는 보증금(간주임대료)에 한정된 특례이며, 소형주택이라도 월세 수입은 과세 대상입니다.

주택 수 계산 시 유의사항 주택 수는 본인과 배우자의 보유 주택을 합산하여 계산합니다. 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산하는 것이 원칙이나, 아래에 해당하면 소수지분자의 주택 수에도 가산됩니다.

해당 주택의 임대수입금액이 연 600만 원 이상인 경우
기준시가 12억 원 초과 주택의 지분을 30% 초과 보유한 경우

3. 2026년 귀속부터 달라지는 사항

2023년 12월 개정된 소득세법이 2년의 유예기간을 거쳐 2026년 1월 1일 이후 발생하는 소득분부터 시행됩니다.

간주임대료 과세 대상이 3주택 이상 보유자에서 일정 요건을 갖춘 2주택 보유자까지 확대됩니다. 대상 요건은 다음 두 가지를 모두 충족하는 경우입니다.

보유 주택이 모두 기준시가 12억 원을 초과하는 고가주택일 것 (기준시가 12억 원 이하 주택은 주택 수에 포함하지 않음)
해당 주택의 보증금 등 합계액이 12억 원을 초과할 것

2025년 귀속분(2026년 5월 신고)에는 적용되지 않습니다. 전세를 반전세·월세로 전환하면 과세 구조가 달라지므로, 계약 갱신 전에 사전 검토가 필요합니다.

4. 간주임대료 계산

계산식 간주임대료 = (보증금 등 합계액 - 3억 원)의 적수 × 60% × 1/365 × 정기예금이자율 - 해당 임대사업에서 발생한 수입이자·할인료 및 배당금 합계액

윤년인 과세기간은 1/366을 적용합니다. 3억 원은 보증금 등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금부터 순서대로 차감합니다. 추계신고·결정하는 경우에는 임대사업에서 발생한 금융수익을 차감하지 않습니다.

정기예금이자율 (기획재정부령 고시)

2023년 귀속: 2.9%
2024년 귀속: 3.5%
2025년·2026년 귀속: 3.1%

이자율은 매년 변동되므로 신고 시점에 확인이 필요합니다. 고가주택 2주택자의 경우 과세 진입 기준(보증금 합계 12억 원 초과)과 계산 시 차감액(3억 원)이 서로 다르므로, 실제 세액 계산은 개별적으로 확인해야 합니다.

5. 과세 방식 — 분리과세와 종합과세

연간 수입금액 2천만 원 이하 14% 분리과세와 종합과세(6%~45% 누진세율) 중 세 부담이 적은 방식을 선택하여 신고할 수 있습니다.

2천만 원은 소득금액이 아니라 총수입금액(월세 + 간주임대료) 기준입니다. 분리과세 세율 14% 외에 개인지방소득세 1.4%가 별도로 부과됩니다.

연간 수입금액 2천만 원 초과 근로소득·사업소득 등 다른 종합과세 대상 소득과 합산하여 종합과세로만 신고해야 하며, 분리과세를 선택할 수 없습니다.

분리과세 계산 구조 과세표준은 총수입금액에서 필요경비와 공제금액을 뺀 금액이고, 산출세액은 과세표준에 14%를 곱한 금액입니다.

등록임대주택: 필요경비율 60%, 공제금액 400만 원
미등록임대주택: 필요경비율 50%, 공제금액 200만 원

공제금액(400만 원 / 200만 원)은 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우에만 적용됩니다. 다른 소득이 많아 종합소득금액이 2천만 원을 초과하면 공제금액은 적용되지 않습니다.

등록임대주택의 요건 아래 요건을 모두 충족해야 우대 필요경비율과 공제금액이 적용됩니다.

지방자치단체(민간임대주택에 관한 특별법)에 임대사업자 등록
세무서(소득세법)에 사업자등록
임대보증금 및 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것

국민주택규모 등 조세특례제한법 제96조의 요건을 충족하면 소형주택 임대사업자 세액감면을 추가로 적용받을 수 있습니다. 다만 감면을 받은 후 의무임대기간을 준수하지 않으면 감면받은 세액과 이자상당액을 추징당합니다.

6. 사업자등록 의무와 신고·납부 기한

사업자등록 주택임대소득이 과세 대상인 경우 사업 개시일부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서장에게 사업자등록을 신청해야 합니다. 홈택스 또는 렌트홈(www.renthome.go.kr)을 통해 신청할 수 있습니다.

사업장 현황신고 주택임대업은 부가가치세 면세사업이므로, 직전 연도의 수입금액과 임대물건 현황을 다음 해 2월 10일까지 신고해야 합니다.

종합소득세 신고·납부 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 신고·납부해야 합니다. 성실신고확인 대상자는 6월 30일까지입니다. 기한 말일이 토요일·공휴일인 경우 그 다음 영업일까지입니다.

7. 주요 세무 리스크

주택임대사업자 미등록 가산세 사업 개시일부터 20일 이내에 사업자등록을 신청하지 않은 경우, 사업 개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까지의 주택임대수입금액의 0.2%가 가산세로 부과됩니다(소득세법 제81조의12). 산출세액이 없는 경우에도 적용되며, 비거주자에게는 적용되지 않습니다.

무신고·과소신고 가산세 과세 대상 주택임대소득을 신고하지 않거나 적게 신고한 경우 국세기본법에 따른 무신고·과소신고 가산세와 납부지연가산세가 추가로 부과됩니다.

건강보험료 영향 주택임대소득은 건강보험료 산정에 영향을 미칠 수 있으며, 피부양자 자격 상실로 이어질 수 있습니다. 세액만 비교하지 말고 건강보험료 변동까지 함께 검토해야 합니다.

의무임대기간 미준수 등록임대주택 관련 세제 혜택을 적용받은 후 의무임대기간이나 임대료 증액 제한(5%) 요건을 위반하면 감면세액과 이자상당액이 추징됩니다.

8. 자가 점검 방법

국세청은 종합과세와 분리과세의 예상세액을 비교할 수 있는 모의계산 서비스를 제공하고 있습니다.

홈택스 로그인 → 세금종류별 서비스 → 모의계산 → 주택임대소득 종합·분리과세 예상세액 비교하기

보유 주택의 기준시가는 아래에서 확인할 수 있습니다.

공동주택: 부동산공시가격 알리미(www.realtyprice.kr)
단독주택: 부동산공시가격 알리미 또는 관할 시·군·구청

작성 기준

작성 기준일: 2026년 8월

2026년 귀속(2026. 1. 1. 이후 발생 소득)부터 고가주택 2주택자의 임대보증금에 대한 간주임대료 과세가 신설되었습니다.
소형주택 주택 수 제외 특례의 현행 적용기한은 2026. 12. 31.입니다. 2026년 세제개편안에 3년 연장안이 포함되었으나 국회 심의 예정입니다.

이 글은 2026년 8월 현재 시행 중인 법령을 기준으로 작성한 일반적인 정보 제공 자료입니다. 개별 거래의 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.