농지의 비사업용 토지 판정기준 안내

농지를 양도할 때 사업용 토지로 인정받으려면, 소유자가 농지소재지에 사실상 거주(재촌)하면서 직접 경작(자경)해야 하고, 도시지역 안의 농지가 아니어야 합니다.

여기에 더해 보유기간 중 일정 기간 이상을 위 요건을 갖춘 상태로 사용했는지를 따지는 기간기준까지 충족해야 최종적으로 사업용 토지가 됩니다.

자경기간 판정에서 사업소득금액과 총급여액의 합계액이 3천700만원 이상인 과세기간은 자경한 기간에서 제외되므로, 다른 소득이 있는 겸업 농가는 특히 주의해야 합니다.

비사업용 토지로 판정되면 기본세율(6~45%)에 10%p가 가산되어 최고 55%의 세율이 적용됩니다. 자경 사실의 입증책임은 납세자에게 있으며, 주민등록상 주소지 이전만으로는 인정되지 않습니다.

1. 관련 법령

소득세법 제104조의3(비사업용 토지의 범위)
소득세법 제104조 제1항 제8호(양도소득세의 세율 — 비사업용 토지)
소득세법 제95조 제2항(양도소득금액과 장기보유 특별공제액)
소득세법 시행령 제168조의6(비사업용 토지의 기간기준)
소득세법 시행령 제168조의8(농지의 범위 등)
소득세법 시행령 제168조의14(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않는 토지의 판정기준 등)
소득세법 시행령 제153조 제3항(농지소재지의 범위)
조세특례제한법 시행령 제66조 제13항·제14항(직접 경작의 정의 및 경작기간에서 제외되는 과세기간)

2. 판정의 4단계 구조

농지의 사업용 여부는 아래 네 가지를 차례로 확인합니다.

1단계: 재촌 요건 충족 여부
2단계: 자경 요건 충족 여부 (소득기준 포함)
3단계: 도시지역 편입 여부
4단계: 기간기준 충족 여부

1~3단계는 “그 시점에 사업용으로 사용한 상태인가”를 보는 요건이고, 4단계는 “그 상태가 보유기간 중 얼마나 유지되었는가”를 보는 요건입니다.

3. 재촌 요건

근거 소득세법 시행령 제168조의8 제2항이 소득세법 시행령 제153조 제3항의 농지소재지에 사실상 거주할 것을 요구합니다.

농지소재지의 범위 다음 중 어느 하나에 해당하는 지역에 거주해야 합니다.

농지가 소재하는 시·군·구 안의 지역
위 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역
해당 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내의 지역

법문은 “사실상 거주”를 요구합니다. 주민등록만 옮겨 둔 경우는 재촌으로 인정되지 않습니다.

4. 자경 요건

직접 경작의 정의 조세특례제한법 시행령 제66조 제13항에 따라 다음 중 하나에 해당해야 합니다.

소유 농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하는 것
농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것

농지법 제2조의 자경 정의도 같은 구조이나, 양도소득세 판정에서 직접 적용되는 것은 위 조세특례제한법 시행령 규정입니다.

소득기준에 따른 자경기간 제외 소득세법 시행령 제168조의8 제2항 후단은 자경기간 판정에 관하여 조세특례제한법 시행령 제66조 제14항을 준용합니다. 이에 따라 다음 과세기간은 자경한 기간에서 제외됩니다.

사업소득금액과 총급여액의 합계액이 3천700만원 이상인 과세기간
사업소득 총수입금액이 소득세법 시행령 제208조 제5항 제2호 각 목의 금액(복식부기의무자 기준수입금액) 이상인 과세기간

위 사업소득금액을 계산할 때 농업·임업에서 발생하는 소득, 부동산임대업에서 발생하는 소득, 농가부업소득은 제외합니다. 근로소득은 총급여액 기준으로 판단합니다. 소득이 기준에 걸리면 해당 과세기간 전체가 자경기간에서 빠지므로, 연도별로 따져야 합니다.

5. 도시지역 편입 요건

대상 지역 소득세법 제104조의3 제1항 제1호 나목은 다음 지역 안의 도시지역에 있는 농지를 비사업용 토지로 봅니다.

특별시, 광역시 (광역시에 있는 군은 제외)
특별자치시 (읍·면지역 제외)
특별자치도 (행정시의 읍·면지역 제외)
시지역 (도농복합형태 시의 읍·면지역 제외)

따라서 군지역, 광역시의 군, 도농복합시의 읍·면지역에 있는 농지는 이 규정의 적용을 받지 않습니다.

제외되는 용도지역 소득세법 시행령 제168조의8 제4항에 따라 녹지지역과 개발제한구역은 위 도시지역에서 제외됩니다. 즉 녹지지역·개발제한구역 내 농지는 재촌·자경 요건을 충족하면 사업용으로 인정될 수 있습니다.

3년 유예의 요건 소득세법 시행령 제168조의8 제5항·제6항에 따라, 도시지역에 편입된 날부터 3년이 지나지 않은 농지는 비사업용 토지로 보지 않습니다.

다만 이 유예는 자동으로 주어지지 않습니다. 도시지역에 편입된 날부터 소급하여 1년 이상 재촌하면서 자경하던 농지여야 합니다(제5항 제1호). 제168조의8 제3항 각 호의 농지(상속농지, 이농농지 등)도 위 유예 대상에 포함됩니다(제5항 제2호).

6. 기간기준

소득세법 시행령 제168조의6은 비사업용 토지에 해당하는 기간을 기준으로 규정합니다. 아래 기간을 모두 충족하면 비사업용 토지입니다.

소유기간 5년 이상

양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간
양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
소유기간의 100분의 40을 초과하는 기간

소유기간 3년 이상 5년 미만

소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간
양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
소유기간의 100분의 40을 초과하는 기간

소유기간 2년 이상 3년 미만

소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간
소유기간의 100분의 40을 초과하는 기간

소유기간 2년 미만

소유기간의 100분의 40을 초과하는 기간

소유기간 5년 이상인 경우를 사업용 관점으로 바꾸어 말하면, 양도일 직전 5년 중 3년 이상, 양도일 직전 3년 중 2년 이상, 보유기간의 60% 이상 중 어느 하나만 사업용으로 사용해도 사업용 토지로 판정됩니다.

실무에서는 사업용 기준(5년 중 3년 / 3년 중 2년 / 60%)으로 설명하는 경우가 많으나, 이는 소유기간 5년 이상을 전제로 한 환산 표현입니다. 보유기간이 짧은 농지는 위 구간별 기준을 그대로 적용해야 합니다.

7. 상속받은 농지의 특례

상속농지는 근거 조문에 따라 적용 기간이 다릅니다. 하나의 기간으로 일괄 정리하면 오류가 생기므로 구분해서 보아야 합니다.

상속개시일부터 3년 — 소득세법 시행령 제168조의8 제3항 제2호 상속에 의하여 취득한 농지로서 그 상속개시일부터 3년이 경과하지 아니한 토지는, 재촌·자경하지 않더라도 재촌·자경 요건 위반으로 보지 않습니다.

상속개시일부터 5년 — 소득세법 시행령 제168조의14 제3항 제4호 나목 소득세법 제104조의3 제1항 제1호 나목에 해당하는 농지(도시지역 내 농지) 중 상속에 의하여 취득한 농지로서 상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 토지는 비사업용 토지로 보지 않습니다.

직계존속·배우자로부터 상속·증여받은 농지 — 소득세법 시행령 제168조의14 제3항 제1호의2 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 토지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지를 그 직계존속 또는 배우자로부터 상속·증여받은 경우 비사업용 토지로 보지 않습니다. 다만 양도 당시 도시지역 안의 토지는 이 규정에서 제외됩니다.

8. 주요 세무 리스크

중과세율 — 기본세율 + 10%p 소득세법 제104조 제1항 제8호에 따라 비사업용 토지는 기본세율에 100분의 10을 더한 세율이 적용됩니다.

1,400만원 이하: 16%
1,400만원 ~ 5,000만원: 25%
5,000만원 ~ 8,800만원: 34%
8,800만원 ~ 1억 5천만원: 45%
1억 5천만원 ~ 3억원: 48%
3억원 ~ 5억원: 50%
5억원 ~ 10억원: 52%
10억원 초과: 55%

보유기간이 2년 미만인 경우 단기 양도세율(1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%)에도 함께 해당할 수 있습니다. 이때는 소득세법 제104조 제1항 후단에 따라 각 세율로 계산한 산출세액 중 큰 금액을 적용합니다.

장기보유특별공제 비사업용 토지도 소득세법 제95조 제2항 표1의 일반 공제율이 적용됩니다.

3년 이상 ~ 4년 미만: 6%
이후 1년마다 2%p씩 증가
15년 이상: 30% (최대)

2026년 세제개편안은 비사업용 토지를 장기보유특별공제 배제 대상으로 추가하는 내용을 담고 있습니다. 국회 확정 전 정부안이며, 정부안 기준 적용시기는 2028년 1월 1일 이후 양도분입니다.

자경 입증책임 자경 사실의 입증책임은 납세자에게 있다는 것이 확립된 판례 법리입니다(대법원 94누996 등). 주민등록상 주소지 이전이나 농지 소유 사실만으로는 자경이 인정되지 않으며, 다음과 같은 객관적 증빙이 필요합니다.

농약·비료·종자 구매 영수증
농기계 구입 또는 임대 내역
농산물 판매대금 입금 내역, 출하 확인서
농업경영체 등록확인서
농지대장 (2022년 8월 18일부터 농지원부를 대체)
농협 조합원 가입 및 영농 관련 거래 내역

소득금액 사전 검증 양도인이 다른 사업체를 경영하거나 근로소득이 있는 경우, 연도별 사업소득금액과 총급여액을 반드시 사전 확인해야 합니다. 한 해라도 기준을 넘으면 그 과세기간 전체가 자경기간에서 제외되어 기간기준 판정 결과가 뒤바뀔 수 있습니다.

9. 자가 점검 방법

연도별 소득금액 확인 홈택스 로그인 → 증명·등록·신청 → 즉시발급 증명 → 소득금액증명 → 연도별로 발급하여 사업소득금액·총급여액 확인

용도지역 및 도시지역 편입 시점 확인 토지이음(eum.go.kr) 또는 정부24 → 토지이용계획확인원 발급 → 용도지역(주거·상업·공업·녹지), 개발제한구역 여부, 지정·변경 고시일 확인

농지 이력 확인 정부24 → 농지대장 등본 발급. 농림사업정보시스템(agrix.go.kr) → 농업경영체 등록확인서 발급

주소 이력 확인 정부24 → 주민등록초본(과거 주소 변동 사항 전체 포함) 발급 후 농지소재지 기준 거리·연접 여부 확인

작성 기준

작성 기준일: 2026년 9월

상속농지 특례는 소득세법 시행령 제168조의8 제3항 제2호(3년)와 제168조의14 제3항 제4호 나목(도시지역 내 농지, 5년)으로 구분됩니다.
자경기간 판정 시 소득기준은 조세특례제한법 시행령 제66조 제14항을 준용하며, 3천700만원 기준 외에 복식부기의무자 기준수입금액 요건이 함께 적용됩니다.
2026년 세제개편안에 비사업용 토지 중과세율 상향(10%p → 20%p) 및 장기보유특별공제 배제가 포함되어 있습니다. 국회 확정 전 정부안이며, 정부안 기준 적용시기는 2028년 1월 1일 이후 양도분입니다.

이 글은 2026년 9월 현재 시행 중인 법령을 기준으로 작성한 일반적인 정보 제공 자료입니다. 개별 거래의 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.