다주택자 부동산 세제 — 취득·보유·양도 단계별 안내

다주택자는 주택의 취득·보유·양도 전 단계에서 차등 중과세를 적용받습니다. 취득 단계에서는 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상·법인 12%의 중과세율이, 보유 단계에서는 3주택 이상 보유자에게 과세표준 12억원 초과 구간부터 2.0~5.0%의 종합부동산세 중과세율이 적용됩니다.

양도 단계에서는 4년간 이어져 온 중과 한시 배제가 2026년 5월 9일로 종료되어, 2026년 5월 10일 이후 조정대상지역 주택을 양도하는 경우 기본세율(6~45%)에 2주택자 20%포인트, 3주택 이상 30%포인트가 가산되고 장기보유특별공제도 배제됩니다.

다만 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결한 주택은 계약일부터 4개월(2025년 10월 16일 신규 지정 조정대상지역은 6개월) 이내에 양도하면 중과가 적용되지 않는 경과조치가 있으므로, 잔금 일정 관리가 중요합니다.

1. 관련 법령

지방세법 제13조의2 (법인의 주택 취득 등 중과)
지방세법 시행령 제28조의2, 제28조의3, 제28조의4, 제28조의5, 제28조의6 (주택 유상거래 중과세의 예외, 주택 수의 산정방법 등)
지방세법 제20조 (신고 및 납부)
종합부동산세법 제8조 (과세표준)
종합부동산세법 제9조 (세율 및 세액)
소득세법 제104조 제7항 (양도소득세의 세율 — 조정대상지역 내 다주택자 중과 대상 주택)
소득세법 제95조 제2항 (양도소득금액과 장기보유 특별공제액 — 중과 대상 자산의 공제 배제)
소득세법 시행령 제167조의3, 제167조의4, 제167조의10, 제167조의11 (1세대 3주택 이상·1세대 2주택 등에 대한 중과 제외 주택의 범위)

2. 취득 단계 — 취득세 중과

유상취득 세율

1주택, 비조정대상지역 2주택: 취득가액에 따라 1~3% (6억원 이하 1%, 6억원 초과 9억원 이하 구간세율, 9억원 초과 3%)
조정대상지역 2주택, 비조정대상지역 3주택: 8%
조정대상지역 3주택 이상, 비조정대상지역 4주택 이상, 법인: 12%

※ 취득세 본세 외에 지방교육세가 부과되며, 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택에는 농어촌특별세가 추가됩니다.

무상취득(증여) 중과 — 요건 3가지를 모두 충족할 때만 12%

증여자가 1세대 2주택 이상을 보유한 다주택자일 것
증여 대상 주택이 조정대상지역에 소재할 것
해당 주택의 시가표준액(공시가격)이 3억원 이상일 것

※ 위 요건 중 하나라도 충족하지 않으면 무상취득 기본세율 3.5%가 적용됩니다.

※ 1세대 1주택자가 배우자 또는 직계존비속에게 증여하는 경우에는 조정대상지역·3억원 이상에 해당하더라도 3.5%가 적용됩니다.

중과 판단 시점과 신고·납부기한

판단 시점: 계약일이 아니라 잔금 지급일 또는 등기일 등 취득일 기준
유상취득 신고·납부기한: 취득일부터 60일 이내
무상취득(상속 제외) 신고·납부기한: 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내
상속취득 신고·납부기한: 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내

※ 취득세는 신고기한과 납부기한이 같습니다.

주택 수에서 제외되는 저가주택 기준 완화

시가표준액 기준 수도권 1억원 이하, 수도권 외 지역 2억원 이하 주택은 중과 대상에서 제외되고 다른 주택 취득 시 주택 수 산정에서도 제외됩니다.
수도권 외 지역 기준이 종전 1억원에서 2억원으로 완화되었으며, 2025년 1월 2일 취득분부터 적용됩니다.

※ 정비구역 소재 주택 등 제외 사유가 있으므로 소재지와 시가표준액, 취득일을 함께 확인해야 합니다.

3. 보유 단계 — 종합부동산세

과세기준일 및 기본공제

과세기준일: 매년 6월 1일 현재의 소유 현황
기본공제: 개인 9억원, 1세대 1주택자 12억원
과세표준 = (주택 공시가격 합계 - 기본공제) × 공정시장가액비율
2026년 공정시장가액비율: 60%

세율 — 2주택 이하 (일반세율)

과세표준 3억원 이하: 0.5%
3억원 초과 6억원 이하: 0.7%
6억원 초과 12억원 이하: 1.0%
12억원 초과 25억원 이하: 1.3%
25억원 초과 50억원 이하: 1.5%
50억원 초과 94억원 이하: 2.0%
94억원 초과: 2.7%

세율 — 3주택 이상 (중과세율)

과세표준 3억원 이하: 0.5%
3억원 초과 6억원 이하: 0.7%
6억원 초과 12억원 이하: 1.0%
12억원 초과 25억원 이하: 2.0%
25억원 초과 50억원 이하: 3.0%
50억원 초과 94억원 이하: 4.0%
94억원 초과: 5.0%

※ 3주택 이상 보유자의 중과는 과세표준 12억원 초과 구간부터 적용됩니다. 기본공제 9억원과 공정시장가액비율 60%를 역산하면 공시가격 합계 약 29억원을 초과하는 지점에 해당합니다.

※ 조정대상지역 2주택자에 대한 중과는 2023년부터 폐지되었습니다.

세부담 상한

직전 연도 대비 세부담 상한은 주택 수와 무관하게 150%로 일원화되어 있습니다.

납부기한

관할 세무서장이 납세고지하며, 납부기한은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다.
신고납부 방식을 선택하는 경우에도 신고기한과 납부기한은 12월 1일부터 12월 15일까지로 같습니다.

4. 양도 단계 — 양도소득세 중과 (2026년 5월 10일 재개)

중과 내용

조정대상지역 내 중과 대상 주택을 양도하는 경우 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트를 가산합니다.
중과 대상 주택은 장기보유특별공제가 전면 배제됩니다. (소득세법 제95조 제2항이 제104조 제7항 각 호의 자산을 공제 대상에서 제외하고 있기 때문입니다.)

※ 조세심판 사례에 따르면, 소득세법 제104조 제7항 각 호의 요건을 충족하는 주택은 실제로 중과세율이 적용되지 않더라도 장기보유특별공제 배제 대상으로 판단될 수 있으므로 보수적 검토가 필요합니다.

한시 배제 종료

2022년 5월 10일부터 시행되어 온 다주택자 양도세 중과 한시 배제는 2026년 5월 9일 양도분을 끝으로 종료되었습니다.
2026년 5월 10일 이후 양도분부터 중과세율이 다시 적용됩니다.

경과조치 — 계약 기준 인정

2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고, 그 계약일부터 4개월 이내에 양도하는 경우에는 중과세율이 적용되지 않습니다.
2025년 10월 16일 신규 지정된 조정대상지역 소재 주택은 계약일부터 6개월 이내 양도까지 인정됩니다.

※ 단순 가계약이나 사전 약정은 인정되지 않습니다.

※ 이 경과조치의 잔금 기한은 계약일에 따라 개별적으로 달라지므로, 해당 사례에 해당한다면 계약일을 기준으로 남은 기간을 즉시 확인해야 합니다.

양도 시기 판정 기준

양도일은 대금을 청산한 날(잔금 지급일)이며, 대금 청산 전에 소유권이전등기를 접수한 경우에는 등기접수일입니다.
계약 체결일이 아니라는 점에 유의해야 합니다.

신고·납부기한

예정신고: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 (신고기한과 납부기한이 같습니다.)
확정신고: 양도한 해의 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 (2회 이상 양도하여 합산신고가 필요한 경우 등)
지방소득세는 양도소득세액의 10%가 별도로 부과됩니다.

지방 저가주택 등 중과 제외

2026년 1월 1일 이후 취득하는 주택으로서 수도권 및 광역시(군 지역 제외) 밖의 인구감소지역 또는 인구감소관심지역에 소재하고 기준시가 4억원(수도권 밖 인구감소지역은 9억원) 이하인 주택은 다주택자 중과 대상에서 제외되고 주택 수 산정에서도 제외됩니다.
그 밖에 상속주택, 장기임대주택, 일시적 2주택 등 시행령이 정한 중과 제외 주택이 있습니다.

5. 조정대상지역 지정 현황

2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책에 따라 조정대상지역과 투기과열지구가 다음과 같이 확대 지정되었습니다.

서울: 25개 자치구 전역 (기존 강남구·서초구·송파구·용산구 유지, 나머지 21개 자치구 신규 지정)
경기 12개 지역: 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시

※ 취득세와 양도소득세 중과는 모두 조정대상지역 여부를 전제로 하므로, 거래 전 국토교통부 공고를 통해 지정 현황을 반드시 확인해야 합니다.

※ 지정·해제는 수시로 변경될 수 있습니다.

6. 제도 변천사와 입법 취지

취득세 중과

입법 취지는 주택 매수를 통한 단기 시세차익 추구와 투기 수요를 차단하고 실수요자 중심의 주택시장을 형성하는 데 있습니다. 종전에는 주택 수와 관계없이 취득가액 기준 1~3%가 적용되었고, 4주택 이상에 4%를 적용하는 단계를 거쳐, 2020년 7·10 대책에 따른 지방세법 개정으로 현행 8%·12% 중과 체계가 신설되어 유지되고 있습니다.

종합부동산세

부동산 보유에 대한 과세 형평을 제고하고 고가·다주택 보유의 기회비용을 높여 주택 소유 집중을 완화하려는 취지입니다. 2005년 도입 이후 2018년부터 2021년까지 다주택자 중과세율이 최고 6.0%까지 인상되었으나, 2023년 개편으로 ‘주택 수’ 중심에서 ‘주택 가액’ 중심으로 전환되면서 조정대상지역 2주택 중과가 폐지되고 중과세율 상한이 5.0%로 조정되었습니다.

양도소득세 중과

다주택자의 양도차익을 환수하여 투기적 거래를 억제하려는 것이 본래 목적이나, 과도한 중과는 매물 잠김을 초래한다는 지적이 있어 왔습니다. 2004년 법 개정으로 3주택 이상 중과가 도입된 뒤 시장 침체기에 유예를 거쳐 2014년 폐지되었고, 2017년 8·2 대책으로 부활하였습니다. 2020년 7·10 대책에 따라 2021년 6월 1일 양도분부터 가산세율이 20%포인트·30%포인트로 확대되었으며, 2022년 5월 10일부터 시행된 한시 배제가 여러 차례 연장된 끝에 2026년 5월 9일 종료되었습니다.

7. 2026년 세제개편안 (정부안, 국회 미확정)

재정경제부는 2026년 8월 3일 「2026년 세제개편안」을 발표하였습니다. 입법예고와 국무회의를 거쳐 정기국회에 제출된 정부안이며, 국회 심의 과정에서 내용과 시행시기가 변경될 수 있습니다. 현재 시점의 세액 계산에는 적용되지 않습니다.

종합부동산세

주택 수 기준 차등세율을 단계적으로 폐지하고 2028년부터 주택가액 기준으로 일원화
과세표준 6억원 초과 12억원 이하 구간 세율을 1.0%에서 1.3%로 인상
공정시장가액비율을 2027년 70%로 인상, 3주택 이상 또는 조정대상지역 주택 보유자는 2028년부터 80% 적용 (1세대 1주택자는 80% 적용 제외)
실거주 1주택자 기본공제 14억원, 비거주 1주택자 9억원으로 차등화

양도소득세

다주택자 조정대상지역 주택 중과세율의 한시적 완화
- 2027년: 2주택자 5%포인트, 3주택 이상 10%포인트
- 2028년: 2주택자 10%포인트, 3주택 이상 15%포인트
- 2029년 이후: 2주택자 20%포인트, 3주택 이상 30%포인트로 환원
장기보유특별공제를 거주기간 중심의 장기거주 소득공제로 단계적 전환 (2028년 1월 1일 이후 양도분부터, 공제한도 신설)

※ 정부는 중과가 재개된 2026년 5월 10일 이후 양도분에 대해서도 완화된 세율을 적용하는 방안을 문답자료에서 설명한 바 있으나, 구체적인 환급·경정 절차는 법률 확정과 후속 법령·국세청 안내를 확인해야 합니다. 현 단계에서 이를 전제로 한 의사결정은 권장하지 않습니다.

8. 실무 유의사항 및 주요 세무 리스크

양도 시기 판정 오류

중과 여부는 계약일이 아닌 양도일(잔금 지급일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날)을 기준으로 판정합니다. 2026년 5월 9일까지 계약을 체결한 경과조치 대상이라도 계약일부터 4개월(신규 지정 조정대상지역 6개월)을 넘겨 잔금을 치르면 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제도 배제됩니다. 토지거래허가구역 내 주택은 허가 절차에 소요되는 기간을 반드시 일정에 반영해야 합니다.

세법상 주택 수 산정 오류

공부상 용도가 아니라 실제 주거용 사용 여부로 주택 수를 판단합니다. 주거용 오피스텔, 조합원입주권, 분양권(취득 시기에 따라 합산 여부가 다릅니다)이 주택 수에 미치는 영향을 오판하면 세액이 크게 달라집니다. 또한 취득세·종합부동산세·양도소득세는 주택 수 산정 기준과 세대 판단 기준이 서로 다르므로, 하나의 기준을 다른 세목에 그대로 적용해서는 안 됩니다.

과소신고 및 납부지연 가산세

일반 과소신고가산세: 과소신고 납부세액의 10%
부정 과소신고가산세: 과소신고 납부세액의 40%
납부지연가산세(고지 전): 미납세액 × 경과일수 × 1일 10만분의 22 (1일 0.022%)
납부지연가산세(고지 후): 지정납부기한 다음 날부터 월 1만분의 67 (월 0.67%)

※ 고지 후 구간의 계산단위가 일 단위에서 월 단위로 바뀐 것은 국세기본법 제47조의4 개정에 따른 것으로, 2026년 7월 1일부터 시행되었습니다.

※ 지정납부기한까지 납부하지 않은 세액에 대한 3% 가산은 종전과 같습니다.

취득세 일시적 2주택 처분기한 사후관리

일시적 2주택으로 취득세 기본세율(1~3%)을 적용받은 경우, 신규 주택 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 처분해야 합니다. 기한 내 처분하지 못하면 중과세율과의 차액에 가산세가 더해져 추징되므로 처분 계획을 사전에 확정해 두어야 합니다.

증여를 통한 절세 검토 시 유의

조정대상지역 주택의 증여는 수증자에게 최대 12%의 취득세가 발생할 수 있습니다. 증여세만 검토하고 취득세를 누락하면 실제 부담이 예상보다 크게 늘어납니다. 부담부증여의 경우 채무 인수분에 대한 증여자의 양도소득세까지 함께 계산해야 합니다.

9. 자가 점검 방법

보유 주택의 공시가격 확인

부동산공시가격알리미(realtyprice.kr) 접속 → 공동주택은 공동주택공시가격, 단독주택은 개별단독주택가격 조회

※ 공시가격은 매년 4월경 공시됩니다.

조정대상지역 해당 여부 확인

국토교통부 누리집 → 정책 → 주택·토지 → 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 현황

종합부동산세 과세물건 확인

홈택스 로그인 → My홈택스 → 세금신고납부 영역의 종합부동산세 과세물건 조회 메뉴에서 본인 명의 과세대상 주택 확인

양도소득세 예상세액 확인

홈택스 로그인 → 세금신고 → 양도소득세 → 양도소득세 미리계산

※ 모의계산 결과는 참고용이며, 중과 여부·중과 제외 주택 해당 여부는 개별 판단이 필요합니다.

작성 기준

작성 기준일: 2026년 9월

다주택자 양도소득세 중과 한시 배제가 2026년 5월 9일자로 종료되어, 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 중과세율이 다시 적용됩니다.
2025년 10월 15일 대책으로 조정대상지역이 서울 25개 전 자치구와 경기 12개 지역으로 확대 지정되었습니다.
2026년 8월 3일 발표된 「2026년 세제개편안」의 종부세·양도세 개편은 아직 국회를 통과하지 않은 정부안입니다. 본문 제7항 참고.

이 글은 2026년 9월 현재 시행 중인 법령을 기준으로 작성한 일반적인 정보 제공 자료입니다. 제7항의 2026년 세제개편안은 국회를 통과하지 않은 정부안이므로 현행 세액 계산에 적용되지 않습니다. 개별 거래의 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.