지적재조사사업 조정금과 양도소득세: 면적 감소·증가별 처리 안내

핵심 요약

지적재조사사업으로 토지 면적이 줄어 지자체로부터 받은 조정금은 양도소득세가 과세되지 않습니다(비과세).

이후 남은 토지를 팔 때의 취득가액은 당초 취득가액 전체가 아니라 남은 면적 비율만큼만 인정됩니다.

반대로 면적이 늘어 납부한 조정금은 2019.1.1. 이후 양도분부터 취득가액을 포함한 필요경비로 인정되지 않습니다.

또한 늘어난 면적 부분은 당초 취득일이 아닌 별도의 날부터 보유기간을 계산하므로, 장기보유특별공제 적용 시 주의가 필요합니다.

조정금 수령 시 과세 여부

「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계 확정으로 지적공부상 면적이 감소되어 같은 법 제20조에 따라 지급받는 조정금은 양도소득세 비과세 대상입니다.

※ 2012년 3월 17일 이후 발생한 분부터 적용됩니다.

남은 토지를 양도할 때의 취득가액

남은 토지의 취득가액은 당초 전체 취득가액에 양도하는 남은 토지 면적이 당초 전체 토지 면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산합니다.

남은 토지 취득가액 = 당초 전체 취득가액 × (양도하는 남은 면적 ÷ 당초 전체 면적)

예) 1,000㎡를 1억원에 취득 → 지적재조사로 800㎡로 감소 → 800㎡ 양도 시 취득가액 = 1억원 × 800/1,000 = 8,000만원

※ 국세청 해석: 서면-2021-법규재산-8214 (2022.3.15.)

납부한 조정금의 필요경비 인정 여부

경계 확정으로 면적이 증가되어 지적소관청에 납부(징수)한 조정금은 양도소득세 계산 시 취득가액에서 제외됩니다. 국세청은 취득가액뿐 아니라 양도가액에서 공제할 필요경비 전체에 해당하지 않는 것으로 해석하고 있습니다.

※ 2019.1.1. 이후 양도분부터 적용 (2018.12.31. 이전 양도분은 취득가액에 포함하는 것으로 해석)

※ 국세청 해석: 사전-2021-법령해석재산-1404 (2021.10.25.), 사전-2023-법규재산-0378

늘어난 면적 부분의 취득시기와 보유기간

늘어난 면적 부분은 당초 토지의 취득일로 통합되지 않습니다. 국세청은 늘어난 토지의 취득시기를 다음 중 빠른 날로 보고, 장기보유특별공제의 보유기간도 그날부터 기산하는 것으로 해석하고 있습니다.

※ 국세청 해석: 사전-2021-법규재산-1936 (2022.2.11.)

※ 따라서 토지 전체를 양도하더라도 당초 면적 부분과 늘어난 면적 부분은 보유기간을 구분하여 계산해야 합니다.

지적재조사 조정금과 일반 토지 매입비용의 구분

이웃 토지를 사적 거래나 협의로 매입한 비용은 일반적인 취득가액으로 인정됩니다. 반면 지적재조사특별법에 따른 조정금은 소득세법에 명문으로 제외 규정이 있으므로, 자본적 지출 등 다른 필요경비로도 반영하지 않도록 유의해야 합니다.

환산취득가액을 적용하는 경우

실지거래가액을 알 수 없어 환산취득가액을 적용할 때에도 취득 당시와 양도 당시 기준시가 산정 시 지적재조사로 변경된 면적과 안분 비율을 정확히 반영해야 합니다.

늘어난 면적 부분의 보유기간이 짧은 경우

조정금 납부 후 얼마 지나지 않아 토지를 양도하면 늘어난 면적 부분은 보유기간이 짧게 계산됩니다. 장기보유특별공제뿐 아니라 보유기간에 따른 과세 효과가 달라질 수 있으므로 양도 전 개별 검토가 필요합니다.

조정금을 취득가액에 포함하여 신고한 경우

납부한 조정금을 취득가액이나 필요경비에 합산하여 신고하면 양도차익이 과소 계산되어 다음 가산세가 부과될 수 있습니다.

늘어난 면적의 보유기간을 당초 취득일로 계산한 경우

늘어난 면적 부분까지 당초 취득일 기준으로 장기보유특별공제를 적용하면 공제액이 과다 계산되어 추징 및 가산세 부과 대상이 될 수 있습니다.

면적 감소 후 당초 취득가액 전액을 적용한 경우

조정금을 받은 뒤 남은 토지를 양도하면서 당초 취득가액 전액을 공제하면 취득가액 과다계상으로 경정될 수 있습니다.

작성 기준일: 2026년 9월

본 안내문은 2026년 9월 현재 시행 중인 법령을 기준으로 작성된 일반적인 정보 제공 자료입니다. 개별 거래의 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.