도로로 사용되는 토지의 비사업용 토지 판단기준
핵심 요약
도로로 쓰이는 토지가 비사업용 토지인지는 공부상 지목이 아니라 실제 이용 현황을 기준으로 판단합니다.
지방세법상 재산세가 비과세되는 도로(도로법상 도로, 일반인의 자유로운 통행을 위해 제공된 사설 도로)이거나, 사업장의 진입도로로서 사도법상 사도 또는 불특정다수인이 이용하는 도로로 사용된 기간은 비사업용 토지로 보지 않는 기간으로 계산됩니다.
이 기간이 법정 기간기준을 충족하지 못하면 비사업용 토지로 보아 양도소득세 기본세율에 10%p가 가산된 세율이 적용됩니다.
1. 한눈에 보는 3단계 판단표
1단계: 실제 이용 현황 확인
실제로 도로(통행로)로 쓰였는지 확인합니다. (공부상 지목과 무관)
- 예: 2단계로
- 아니오: 도로가 아닌 일반 토지로 판정
2단계: 사업용 기간으로 인정되는 사유 확인
다음 중 어느 하나에 해당하는 기간은 사업용 기간으로 봅니다.
- A. 도로법상 도로 → 재산세 비과세 기간은 사업용
- B. 사설 도로: 소유자가 통행을 제한하지 않고 실제로 불특정 다수가 이용 → 재산세 비과세 기간은 사업용
- C. 사업장 진입도로: 임시 작업장이 아닌 사업장의 진입도로로서 사도법상 사도 또는 불특정 다수가 이용하는 도로 → 이용 기간은 사업용
- D. 취득 후 사용 제한: 취득 후 도시계획시설(도로) 지정 등 법령상 사용 금지·제한 → 제한 기간은 사업용
다음의 경우에는 사업용 기간으로 인정되지 않습니다.
- 특정 필지·특정 업체만을 위한 전용 통로
- 펜스·차단기 등으로 일반인의 통행을 제한한 사도
- 건축법상 대지 안의 공지
- 취득 전부터 이미 사용이 제한되어 있던 토지
3단계: 기간기준 충족 여부 확인 (소유기간 5년 이상)
아래 중 하나만 충족해도 사업용 토지입니다.
- 양도일 직전 5년 중: 3년 이상
- 양도일 직전 3년 중: 2년 이상
- 전체 소유기간 중: 60% 이상
※ 모두 충족하지 못하면 비사업용 토지로 보아 기본세율 + 10%p가 적용됩니다.
※ 소유기간이 5년 미만인 토지는 기준이 다르므로 별도 검토가 필요합니다.
판정 전 확인 자료
- 연도별 재산세 비과세 여부: 위택스, 관할 시·군·구청 세무부서
- 통행 사실 증빙: 연도별 항공사진, 현장 사진, 주민 확인서
- 도로 지정·제한 시점: 도시계획 관련 공부, 지자체 도로 관련 대장
※ 재산세가 계속 과세되어 온 토지는 A·B에 해당하더라도 사업용으로 인정받지 못할 위험이 큽니다.
2. 법적 판단 기준
실질현황에 따른 지목 판정
비사업용 토지 여부를 판단할 때 토지의 지목은 공부상 등재현황이 아니라 사실상의 현황에 따릅니다.
※ 사실상의 현황이 분명하지 않은 경우에만 공부상 등재현황에 따릅니다.
※ 따라서 공부상 지목이 대지·전·답이더라도 실제 도로로 쓰였다면 도로로 판단받을 여지가 있습니다.
재산세 비과세 토지의 제외
농지·임야·목장용지 외의 토지 중 지방세법 또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지는 비사업용 토지에서 제외됩니다. 지방세법상 재산세가 비과세되는 도로는 다음과 같습니다.
- 도로법에 따른 도로 (도로관리시설, 휴게시설, 주유소, 충전소 등 도로의 일부 부속물 제외)
- 그 밖에 일반인의 자유로운 통행을 위하여 제공할 목적으로 개설한 사설 도로
※ 건축법 시행령에 따른 ’대지 안의 공지’는 비과세 대상에서 제외됩니다.
※ 판례는 소유자가 당초 특정 용도로 개설한 사도라도, 소유자가 일반인의 통행에 아무런 제약을 가하지 않고 실제로 널리 불특정 다수인의 통행에 이용되고 있다면 비과세 대상 사설 도로에 포함된다고 보고 있습니다.
사업장 진입도로
사업장(임시 작업장 제외)의 진입도로로서 사도법에 따른 사도 또는 불특정다수인이 이용하는 도로는, 사도 또는 도로로 이용되는 기간 동안 비사업용 토지에 해당하지 않는 것으로 보아 판정합니다.
※ 단순히 특정 사업장만 드나드는 통로라는 사실만으로는 부족하며, 사도법상 사도이거나 불특정다수인이 이용하는 도로여야 합니다.
취득 후 도시계획시설(도로) 지정 등 사용 제한
토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지는 사용이 금지·제한된 기간 동안 비사업용 토지에 해당하지 않는 것으로 보아 판정합니다.
※ 취득 전부터 이미 제한되어 있던 토지는 해당하지 않습니다.
3. 기간기준 충족 여부
위 사유에 해당하는 기간이 있더라도, 그 기간이 법정 기간기준을 충족해야 비사업용 토지에서 최종적으로 제외됩니다. 소유기간이 5년 이상인 토지는 다음 중 하나 이상을 충족하면 사업용 토지로 봅니다.
- 양도일 직전 5년 중 3년 이상
- 양도일 직전 3년 중 2년 이상
- 전체 소유기간 중 60% 이상
※ 소유기간이 5년 미만인 토지는 기준이 다르게 적용되므로 별도 검토가 필요합니다.
※ 예를 들어 양도 직전 몇 개월만 도로로 쓰이거나 재산세가 비과세된 경우에는 기간기준을 충족하지 못할 수 있습니다.
4. 실무 적용 사례
공부상 지목이 전(田)이나 실제 마을 도로로 쓰인 경우
등기부와 재산세 부과대장에는 밭으로 기재되어 있었으나, 항공사진 등으로 토지 일부가 마을 주민의 통행로로 사용된 것으로 보이자, 조세심판원은 도로로 사용된 부분을 재조사하여 세액을 경정하도록 결정하였습니다(조심2011중0054, 2011.3.9.).
※ 도로 사용 부분은 실제 사용 면적과 사실관계를 입증해야 인정됩니다.
특정 토지만을 위한 통로로 쓰인 경우
특정 필지나 특정 업체의 진입만을 위해 사용되는 통로, 펜스·차단기 등으로 일반인의 통행을 제한한 사도는 일반인의 자유로운 통행에 제공된 도로로 보기 어려워 재산세 비과세 및 사업용 토지 인정이 부인될 수 있습니다.
5. 주요 세무 리스크
비사업용 토지 중과세율 적용
비사업용 토지로 판정되면 양도소득세 기본세율에 10%p가 가산된 세율이 적용됩니다.
재산세 과세 내역과의 불일치
실제로 불특정 다수가 이용하는 도로라도 관할 지자체가 그동안 재산세를 과세(종합합산 등)해 왔다면, 과세관청은 재산세 비과세 토지로 보지 않고 비사업용 토지로 판단할 가능성이 높습니다.
※ 양도 전에 관할 시·군·구청 세무부서에 비과세 해당 여부를 확인하고, 비과세 요건에 해당함에도 과세되어 왔다면 과세 정정을 요청하여 그 결과를 서면으로 받아두는 것이 안전합니다.
입증책임과 증빙 확보
공부상 지목이 도로가 아닌 경우 과세관청은 나대지 등으로 판단하기 쉽습니다. 불특정 다수인의 무상 통행 사실을 객관적으로 입증할 수 있도록 다음 자료를 미리 확보해 두시기 바랍니다.
- 연도별 항공사진 및 현장 사진
- 지자체 도로 관련 대장, 재산세 비과세 결정 내역
- 인근 주민 확인서 등 통행 사실 확인 자료
6. 자가 점검 방법
- 해당 토지의 연도별 재산세 과세내역(비과세 여부, 과세대상 구분)을 위택스 또는 관할 시·군·구청 세무부서에서 확인합니다.
- 비과세·사업용으로 인정될 수 있는 기간이 위 기간기준(3번 항목)을 충족하는지 소유기간과 대조합니다.
- 공부상 지목과 실제 이용 현황이 다르면, 이용 현황을 입증할 자료가 확보되어 있는지 점검합니다.
7. 관련 법령
- 소득세법 제104조 제1항 제8호 (양도소득세의 세율 — 비사업용 토지)
- 소득세법 제104조의3 (비사업용 토지의 범위)
- 소득세법 시행령 제168조의6 (비사업용 토지의 기간기준)
- 소득세법 시행령 제168조의7 (토지지목의 판정)
- 소득세법 시행령 제168조의14 제1항 제1호·제4호 (부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않는 토지의 판정기준 등)
- 소득세법 시행규칙 제83조의5 제1항 제3호 (부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등 — 사업장 진입도로)
- 지방세법 제109조 제3항 제1호 (비과세 — 도로 등)
- 지방세법 시행령 제108조 제1항 제1호 (비과세 — 도로)
작성 기준
작성 기준일: 2026년 9월
- 2026년 9월 현재 시행 중인 소득세법·지방세법 및 각 시행령·시행규칙의 조문 번호와 요건을 대조하여 작성하였습니다.
본 안내문은 2026년 9월 현재 시행 중인 법령을 기준으로 작성된 일반적인 정보 제공 자료입니다. 개별 거래의 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.