[케이스 사례] 수용되는 농지, 사업인정고시일에 따라 무엇이 달라지나 — 인제군 북면 490㎡ 농지, 고시일 2024년 5월 vs 2023년 12월

핵심 요약

인제군 북면은 ‘면’ 지역이므로 도시지역 안 농지 규정이 적용되지 않고, 두 경우 모두 취득일(2022년 1월)이 사업인정고시일부터 5년 이전이 아니어서 수용 토지의 비사업용 제외 특례도 받을 수 없습니다.

따라서 비사업용 여부는 두 경우 모두 ’재촌·자경 기간’으로 똑같이 판정합니다.

차이는 공익사업용 토지 감면(조특법 제77조)에서 생깁니다. 고시일이 2024년 5월이면 ‘고시일부터 2년 이전 취득’ 요건을 충족해 감면을 받을 수 있지만, 고시일이 2023년 12월이면 이 요건을 충족하지 못해 감면을 받을 수 없습니다.

1. 사례 개요

공통 사실관계

소재지 : 강원특별자치도 인제군 북면
지목 : 농지(전·답)
면적 : 490㎡
취득 : 2022년 1월, 일반 취득(매매)
수용일 : 2025년 12월
보유기간 : 약 3년 11개월 (3년 이상 5년 미만 구간)

비교 조건

사례 A : 사업인정고시일 2024년 5월
사례 B : 사업인정고시일 2023년 12월

2. 판정 결과 비교

검토 1. 도시지역 안 농지 규정 - 두 사례 모두 적용 없음

특별시·광역시(군 지역 제외)·특별자치시·특별자치도·시 지역 중 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역 제외) 안의 농지는 원칙적으로 비사업용 토지로 봅니다.

인제군 북면은 군의 면 지역이므로 이 규정의 대상이 아닙니다.

검토 2. 수용 토지 비사업용 제외 특례(5년 요건) - 두 사례 모두 불가

공익사업으로 협의매수·수용되는 토지로서 취득일이 사업인정고시일부터 5년 이전인 토지는 재촌·자경과 관계없이 비사업용 토지로 보지 않습니다.

사례 A : 2019년 5월 이전 취득이어야 함 → 2022년 1월 취득으로 불충족
사례 B : 2018년 12월 이전 취득이어야 함 → 2022년 1월 취득으로 불충족

※ 따라서 두 사례 모두 아래 ’3. 재촌·자경 판정 기준’에 따라 사업용 여부가 결정됩니다.

검토 3. 공익사업용 토지 감면(조특법 제77조) - 결론이 갈림

사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지를 2026년 12월 31일 이전에 양도하는 경우 양도소득세를 감면합니다.

사례 A : 2022년 5월 이전 취득이어야 함 → 2022년 1월 취득으로 충족, 감면 적용 가능
사례 B : 2021년 12월 이전 취득이어야 함 → 2022년 1월 취득으로 불충족, 감면 적용 불가

감면율 (사례 A에 적용)

현금보상 : 양도소득세의 15%
채권보상 : 양도소득세의 20%
채권 3년 이상 만기보유 특약 : 양도소득세의 35%
채권 5년 이상 만기보유 특약 : 양도소득세의 45%

※ 2025년 3월 14일 조세특례제한법 개정 반영

※ 이 감면은 비사업용 토지 여부와 별개로 적용 여부를 판단하며, 감면 종합한도가 적용됩니다.

한눈에 보는 결론

도시지역 농지 규정 : A 해당 없음 / B 해당 없음
수용 비사업용 제외(5년) : A 불가 / B 불가
비사업용 판정 방법 : A·B 모두 재촌·자경 기간으로 판정
공익사업 감면(2년) : A 가능 / B 불가

3. 재촌·자경 판정 기준 (두 사례 공통)

재촌 요건

농지 소재지와 같은 시·군·구, 연접한 시·군·구, 또는 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내의 지역에 사실상 거주해야 합니다.

자경 요건

농작물 경작에 상시 종사하거나, 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 경작해야 합니다.

※ 근로소득 총급여액과 사업소득금액(농업·임업소득, 부동산임대업 소득, 농가부업소득 제외)의 합계액이 3,700만원 이상인 과세기간은 자경 기간에서 제외됩니다.

기간 기준 - 보유기간 3년 이상 5년 미만

재촌과 자경을 함께 충족한 기간이 아래 중 하나에 해당하면 사업용 토지로 봅니다. (기간은 일수로 계산)

양도일 직전 3년 중 2년 이상
보유기간 중 3년 이상
보유기간의 60% 이상 (이 사례에서는 약 2년 4개월)

※ 정확한 판정은 실제 취득일과 양도일을 기준으로 일수를 계산해야 합니다.

4. 실무 유의사항

수용일과 세법상 양도일은 다를 수 있습니다

공익사업 수용의 양도시기는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일, 소유권이전등기접수일 중 빠른 날입니다. 보유기간·기간기준·신고기한이 모두 이 날짜로 정해지므로 먼저 확정해야 합니다.

사업인정고시만으로 사업용 기간이 되지는 않습니다

고시 이후에도 경작이 가능했다면 그 기간은 실제 재촌·자경 여부로 판정합니다. 보상 완료 전까지 경작을 이어가고 증빙을 남겨 두는 것이 안전합니다.

490㎡ 소규모 농지의 자경 입증

농업경영체 등록은 1,000㎡ 이상 경작 또는 연간 판매액 120만원 이상 등의 요건이 있어 소규모 농지는 등록이 없는 경우가 많습니다. 등록이 없어도 아래 증빙을 함께 갖추면 자경 사실을 입증할 수 있으며, 입증 책임은 납세자에게 있습니다.

본인 명의로 결제한 비료·농약·종자 구입 영수증
농산물 판매 내역과 대금 입금 통장 거래내역
농지 소재지 읍·면사무소 발급 농지대장
시기별 작업 내용을 기록한 영농일지
이장·인근 경작자의 경작사실확인서 (단독으로는 증명력이 약하므로 다른 증빙과 함께 제출)
촬영일이 확인되는 현장 사진, 연도별 항공사진
재촌 입증을 위한 주민등록 이력, 전기·수도 사용 내역

5. 주요 세무 리스크와 신고기한

비사업용 토지로 판정되는 경우

기본세율에 10%p가 가산된 세율이 적용됩니다.

※ 장기보유특별공제는 비사업용 토지도 적용되며, 이 사례의 보유기간(3년 이상 4년 미만)에서는 공제율 6%입니다.

사례 B의 추가 부담

비사업용 판정 결과와 관계없이 공익사업 감면을 받을 수 없으므로, 같은 보상금이라도 사례 A보다 세 부담이 커집니다.

신고·납부기한 - 양도일이 2025년 12월인 경우

예정신고·납부기한 : 2026년 3월 3일(화) (원래 기한 2026년 2월 28일이 토요일이고 3월 1일 일요일, 3월 2일 대체공휴일이 이어져 다음 영업일로 연장)
확정신고·납부기한 : 2026년 6월 1일(월) (원래 기한 5월 31일이 일요일이므로 다음 날로 연장)

※ 예정신고를 한 경우, 같은 해 다른 양도가 없으면 확정신고는 생략할 수 있습니다.

※ 사례 A의 감면은 신고 시 세액감면신청서를 함께 제출해야 합니다.

작성 기준

작성 기준일: 2026년 10월

공익사업용 토지 감면율 상향(현금보상 10% → 15% 등, 2025. 3. 14. 개정) 반영
수용 토지 비사업용 제외 요건(사업인정고시일부터 5년 이전 취득)은 2021년 5월 4일 이후 사업인정고시되는 사업분부터 적용되는 기준 반영

본 안내문은 2026년 10월 현재 시행 중인 법령을 기준으로 작성된 일반적인 정보 제공 자료입니다. 개별 거래의 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.