비거주자도 공익사업 수용 감면을 받을 수 있습니다
핵심 요약
1세대 1주택 비과세, 8년 자경농지 감면 등 양도소득세 혜택은 대부분 거주자에게만 주어지지만, 공익사업용 토지 등의 수용 감면(조세특례제한법 제77조)은 비거주자도 적용받을 수 있습니다.
사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지·건물이 공익사업으로 수용되거나 협의매수되면, 보상 방식에 따라 양도소득세의 15%~45%를 감면받습니다.
감면세액은 1과세기간 2억 원, 5개 과세기간 합계 3억 원이 한도이며, 감면세액의 20%는 농어촌특별세로 납부해야 합니다.
감면 대상이라도 양도소득세 신고는 반드시 해야 하며, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다.
1. 비거주자에게도 적용되는 이유
감면 요건에 거주 요건이 없습니다
공익사업용 토지 등에 대한 감면은 토지의 취득 시기와 공익사업의 종류를 요건으로 할 뿐, 양도자가 국내에 거주하거나 토지 소재지에 살았어야 한다는 요건을 두고 있지 않습니다. 따라서 해외에 이주해 세법상 비거주자가 된 사람도 같은 요건을 갖추면 감면을 받을 수 있습니다.
비거주자의 양도소득 과세 방법
비거주자의 국내 부동산 양도소득은 거주자와 같은 방법으로 과세합니다. 다만 1세대 1주택 비과세와 1세대 1주택 장기보유특별공제 우대율은 비거주자에게 적용되지 않으므로, 수용된 재산이 주택이라면 이 부분의 차이를 함께 확인해야 합니다.
2. 감면 요건과 감면율
대상
공익사업을 위하여 토지·건물이 수용되거나 협의매수되는 경우 등
취득 시기 요건
사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지·건물이어야 합니다.
감면율
- 현금으로 보상받는 부분: 15%
- 채권으로 보상받는 부분: 20%
- 3년 이상 만기보유 특약을 체결한 채권: 35%
- 5년 이상 만기보유 특약을 체결한 채권: 45%
※ 2025년 3월 개정으로 각각 5%p 상향 (종전 10%·15%·30%·40%)
※ 만기보유 특약을 지키지 않으면 감면받은 세액 중 일부를 추징합니다.
감면 종합한도
- 1과세기간: 2억 원
- 5개 과세기간 합계: 3억 원
※ 2025년 3월 개정으로 상향 (종전 1억 원·2억 원)
적용기한
2026년 12월 31일 이전에 양도하는 분까지 적용됩니다.
3. 비거주자가 받을 수 없는 감면과의 구분
같은 수용·매수 상황이라도 어떤 감면 조항이냐에 따라 비거주자 적용 여부가 달라집니다.
적용 가능
- 공익사업용 토지 등 수용 감면 (조세특례제한법 제77조): 거주 요건 없음
적용 불가
- 8년 자경농지 감면 (조세특례제한법 제69조): 농지 소재지에 거주하며 직접 경작한 거주자가 대상 ※ 거주자로서 자경 요건을 갖춘 후 비거주자가 된 경우, 비거주자가 된 날부터 2년 이내에 양도하면 적용 가능
- 농지대토 감면 (조세특례제한법 제70조): 종전 농지와 새 농지 모두 재촌·자경 요건이 필요
- 대토보상 과세특례 (조세특례제한법 제77조의2): 거주자가 대상
- 개발제한구역 내 토지 매수청구·협의매수 감면 (조세특례제한법 제85조의6): 토지 소재지에 일정 기간 거주한 거주자가 대상
4. 실무 유의사항
농어촌특별세 20%
감면받은 양도소득세액의 20%를 농어촌특별세로 납부해야 합니다. 수용일 현재 농지 소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지는 농어촌특별세가 비과세되지만, 해외에 거주하는 비거주자는 통상 이 요건을 갖추기 어렵습니다.
감면은 신고해야 받습니다
감면 대상이라도 양도소득세 신고 의무는 그대로 있습니다. 양도소득세 신고 시 감면신청서를 함께 제출하여 감면을 받습니다. 사업시행자가 감면신청을 대신 접수하는 경우도 있으므로 보상 협의 단계에서 확인해 두는 것이 좋습니다.
보상금 지급 시 원천징수
비거주자가 법인 등에게 부동산을 양도하면 대금을 지급하는 쪽이 양도가액의 10%와 양도차익의 20% 중 적은 금액을 원천징수할 수 있습니다. 원천징수된 세액은 양도소득세 신고 시 기납부세액으로 정산되며, 감면 반영으로 세액이 줄어들면 차액은 환급받습니다.
양도일과 신고기한
수용의 경우 양도일은 대금을 청산한 날, 수용의 개시일, 소유권이전등기접수일 중 빠른 날입니다.
- 예정신고·납부: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내
- 확정신고·납부: 양도일이 속하는 연도의 다음 해 5월 1일 ~ 5월 31일 (같은 해 다른 양도가 있어 합산이 필요한 경우 등)
비거주자 판정이 먼저입니다
수용 감면 자체는 거주 여부와 무관하지만, 비과세·장기보유특별공제·다른 감면 적용 여부는 양도일 현재 거주자인지에 따라 달라집니다. 해외 거주 중이라도 국내에 생계를 같이하는 가족이 있는 등 사정에 따라 거주자로 판정될 수 있으므로 판정부터 확인해야 합니다.
5. 관련 법령
- 조세특례제한법 제77조 (공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면)
- 조세특례제한법 제133조 (양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도)
- 조세특례제한법 제69조 (자경농지에 대한 양도소득세의 감면)
- 조세특례제한법 제70조 (농지대토에 대한 양도소득세 감면)
- 소득세법 제121조 (비거주자에 대한 과세방법)
- 소득세법 제156조 (비거주자의 국내원천소득에 대한 원천징수의 특례)
작성 기준
작성 기준일: 2026년 10월
- 2025년 3월 조세특례제한법 개정을 반영하였습니다. (공익사업용 토지 감면율 5%p 상향, 감면 종합한도 1과세기간 2억 원·5개 과세기간 3억 원으로 상향)
본 안내문은 2026년 10월 현재 시행 중인 법령을 기준으로 작성된 일반적인 정보 제공 자료입니다. 개별 거래의 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.