비거주자의 국내 부동산 양도 절차 안내

핵심 요약

해외에 거주하는 분이 국내 부동산을 팔 때는 국내 거주자와 달리 소유권이전등기 전에 세무서를 먼저 거쳐야 합니다.

재외국민과 외국인은 세무서장이 발급한 부동산등양도신고확인서(또는 재외국민의 세무서장 확인을 받은 부동산 매도용 인감증명서)가 있어야 등기를 신청할 수 있습니다.

양도소득세 예정신고와 납부 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내이며, 세법상 비거주자는 1세대 1주택 비과세와 최대 80% 장기보유특별공제를 원칙적으로 적용받지 못합니다.

매각대금을 해외로 보내려면 세무서장이 발급한 부동산매각자금확인서가 필요하므로, 계약 단계에서 등기 서류, 세금 신고, 송금 일정을 하나의 계획으로 묶어 준비하셔야 합니다.

1. 먼저 확인할 두 가지 구분

비거주자 양도 절차에서는 서로 다른 두 가지 기준이 함께 쓰입니다. 이 둘을 혼동하면 준비 서류와 세금 계산이 모두 어긋납니다.

세금 계산의 기준 : 거주자와 비거주자

국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인이 거주자이고, 그 밖의 개인이 비거주자입니다. 국적이나 영주권 보유 여부가 아니라 국내 생활관계(가족, 직업, 자산, 체류일수 등)로 판정합니다. 비과세, 장기보유특별공제, 원천징수 여부가 이 기준으로 갈립니다.

등기 서류와 세무서 확인의 기준 : 재외국민과 외국인

재외국민: 대한민국 국적을 유지하면서 외국 영주권을 취득하였거나 영주할 목적으로 외국에 거주하는 사람
외국인: 대한민국 국적이 없는 사람 (외국 시민권 취득자 포함)

등기 첨부서류와 부동산등양도신고확인서 제출 의무가 이 기준으로 정해집니다.

※ 두 기준은 일치하지 않을 수 있습니다. 예를 들어 외국 국적자가 국내에 살고 있어 세법상 거주자이더라도 등기 단계에서는 외국인으로서 양도신고확인서를 제출해야 합니다.

2. 전체 진행 순서

1단계: 매매계약 체결, 부동산 거래신고 (계약일부터 30일 이내)
2단계: 등기 서류 준비 (위임장, 인감 또는 서명 인증, 주소증명)
3단계: 양도소득세 신고서 제출, 세무서 확인서류 발급 (부동산등양도신고확인서 또는 재외국민 인감경유)
4단계: 잔금 수령, 소유권이전등기 신청
5단계: 매수인이 법인이면 양도소득세 원천징수
6단계: 양도소득세 예정신고와 납부 (양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내)
7단계: 부동산매각자금확인서 발급, 해외송금
8단계: 해당하는 경우 확정신고 (다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지)

※ 국내 거주자는 잔금과 등기를 마친 뒤 세금을 신고하지만, 재외국민과 외국인은 3단계가 4단계보다 앞선다는 점이 가장 큰 차이입니다.

3. 단계별 상세 절차

1단계 : 매매계약과 부동산 거래신고

매매계약을 체결하면 계약 체결일부터 30일 이내에 부동산 소재지 시장, 군수, 구청장에게 부동산 거래신고를 합니다. 잔금일은 해외 서류 준비와 국제우편 기간을 감안하여 거주자 간 거래보다 충분히 여유 있게 정하시기 바랍니다.

※ 서류 준비 기간은 체류 국가와 공관 사정에 따라 크게 달라지므로 계약 전에 담당 법무사와 일정을 먼저 확인하는 것이 안전합니다.

2단계 : 등기 서류 준비

매도인이 직접 입국하지 않고 대리인에게 맡기는 경우, 처분 대상 부동산과 대리인의 인적사항을 구체적으로 적은 처분위임장이 필요합니다.

재외국민의 경우

본인 확인: 아래 둘 중 하나를 선택합니다.
- 가. 국내 인감증명서 (부동산 매도용, 세무서장 확인 필요)
- 나. 위임장 등에 본인이 서명 또는 날인하였다는 뜻의 재외공관 인증 (재외공관 공증법)
주소증명: 재외국민등록부등본, 국내 주민등록표 등초본(재외국민으로 주민등록을 한 경우), 체류국 관공서가 발행한 주소증명 등

외국인의 경우

본인 확인: 위임장 등의 서명을 본인이 직접 하였다는 뜻의 본국 관공서 증명 또는 공증인의 인증 (본국 공증 또는 대한민국 공증)
- ※ 일본처럼 인감제도가 있는 나라는 본국 관공서가 발행한 인감증명 사용 가능
- ※ 국내에 외국인등록이나 국내거소신고를 하고 인감을 신고한 경우 국내 인감증명 사용 가능
주소증명: 외국인등록 사실증명, 국내거소신고 사실증명, 본국 관공서 발행 주소증명, 주소증명제도가 없는 나라(미국, 영국 등)는 본국 공증인이 주소를 공증한 서면

공통 사항

외국 관공서 발행 문서와 외국 공증 문서에는 아포스티유 또는 대한민국 영사확인을 받아야 합니다. (대한민국 재외공관이 직접 인증한 문서는 대상이 아닙니다.)
외국어로 된 서류에는 번역문을 붙입니다.
등기부상 주소나 성명이 현재와 다르면 변경 사실을 증명하는 서류가 추가로 필요합니다.

3단계 : 양도소득세 신고서 제출과 세무서 확인

2020년 7월 1일 이후 양도분부터 재외국민과 외국인이 토지 또는 건물을 양도하고 소유권이전등기를 신청할 때에는 세무서장이 발급한 부동산등양도신고확인서를 등기소에 제출하여야 합니다.

발급 방법

부동산등양도신고확인서 발급 신청서에 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서 등을 첨부하여 세무서에 제출합니다.
국세청 안내상 전국 어느 세무서에서나 신청할 수 있습니다.

재외국민의 인감경유 (확인서 제출을 갈음하는 방법)

재외국민이 국내 인감증명서를 부동산 매도용으로 발급받을 때에는 세무서장 확인란에 이전할 부동산의 종류와 소재지를 적고 세무서장의 확인을 받아야 합니다.
이 확인을 받은 부동산 매도용 인감증명서를 등기소에 제출하면 부동산등양도신고확인서를 따로 내지 않아도 됩니다.
재외공관 인증 방식을 선택하여 국내 인감증명서를 제출하지 않는 재외국민은 부동산등양도신고확인서가 필요합니다.

※ 외국인은 인감경유 대상이 아니므로 부동산등양도신고확인서를 제출합니다.

※ 증여처럼 대가 없는 이전은 대상이 아니지만, 부담부증여는 유상계약으로 보아 확인서가 필요합니다.

4단계 : 잔금 수령과 소유권이전등기

잔금일에 매수인 측에 등기 서류를 넘기고, 매수인은 잔금일부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청합니다. 세법상 양도일은 원칙적으로 잔금을 청산한 날이며, 잔금보다 등기 접수가 먼저 이루어지면 등기접수일이 양도일입니다. 이 양도일이 신고와 납부 기한의 기준이 됩니다.

5단계 : 매수인이 법인인 경우의 원천징수

매수인이 법인(내국법인, 외국법인)이면 매매대금을 지급할 때 양도소득세를 원천징수하여야 합니다.

원천징수 금액: 양도가액의 10% (취득가액과 양도비용이 확인되면 양도가액의 10%와 양도차익의 20% 중 적은 금액)
납부기한: 원천징수한 날이 속하는 달의 다음 달 10일
원천징수세액의 10%에 해당하는 지방소득세가 별도로 붙습니다.

※ 매수인이 개인이면 사업자 여부와 관계없이 원천징수 의무가 없습니다.

※ 매도인이 양도 전에 양도소득세를 신고, 납부하였거나 비과세 또는 과세미달로 신고하고 세무서에서 확인서(비과세 등 확인서)를 받아 매수 법인에 제출하면 원천징수를 하지 않습니다.

※ 원천징수된 세액은 예정신고 때 이미 낸 세금으로 공제합니다.

6단계 : 양도소득세 예정신고와 납부

신고기한과 납부기한

양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 (예: 2026년 10월 20일 잔금 청산 시 2026년 12월 31일까지)
납부할 세액이 1천만 원을 넘으면 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.
양도소득분 지방소득세(양도소득세의 10% 상당)는 양도소득세 예정신고기한부터 2개월 이내에 별도로 신고, 납부합니다.

납세지와 납세관리인

국내사업장이 없는 비거주자의 납세지는 국내원천소득이 발생한 장소, 즉 부동산 소재지입니다.
국내에 주소나 거소가 없는 납세자는 세무서 통지 수령과 신고, 납부 업무를 맡을 납세관리인을 정하여 관할 세무서에 신고합니다.

※ 양도차익이 없거나 손실이 난 경우에도 예정신고는 하여야 합니다.

7단계 : 매각대금 해외송금

부동산 처분대금을 해외로 반출하려면 거래 외국환은행을 지정하고, 부동산 소재지 관할 세무서장이 발급한 부동산매각자금확인서를 은행에 제출합니다.

부동산 처분대금은 금액과 관계없이 확인서에 기재된 금액 범위 안에서 송금할 수 있습니다.
확인 금액은 세무서에 신고된 양도가액 범위 안에서 정해지며, 해당 부동산의 채무(전세보증금, 임대보증금 등)와 양도 관련 세금 등이 반영됩니다.
재외동포의 경우 확인서 신청일 현재 부동산 처분일부터 5년이 지나지 않은 처분대금이 대상입니다.

※ 미화 10만 달러 기준은 부동산이 아닌 국내 예금 등 다른 재산을 반출할 때 적용되는 기준(지급 누계액)입니다. 부동산 매각대금에 10만 달러 이하 면제가 있는 것으로 오해하지 않도록 주의하시기 바랍니다.

※ 세무서는 확인서를 발급할 때 양도소득세 신고, 납부 내용과 체납 여부를 확인하므로, 송금 전에 세금 납부를 마쳐야 합니다.

8단계 : 확정신고

같은 해에 부동산 등을 2회 이상 양도하고 합산하여 신고하지 않은 경우 등에는 양도한 해의 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 확정신고와 납부를 하여야 합니다. 1건만 양도하고 예정신고를 마친 경우에는 확정신고를 하지 않아도 됩니다.

4. 양도소득세 계산 시 거주자와 달라지는 점

1세대 1주택 비과세 배제

거주자인 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 2년 이상 보유하면(취득 당시 조정대상지역 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주 필요) 양도가액 12억 원까지 비과세됩니다. 양도일 현재 비거주자는 이 비과세를 적용받지 못합니다.

※ 예외: 거주자였던 사람이 다음 사유로 세대 전원이 출국한 경우, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있고 출국일부터 2년 이내에 양도하면 보유기간과 거주기간의 제한 없이 비과세됩니다.

해외이주법에 따른 해외이주
1년 이상 계속하여 국외 거주가 필요한 취학 또는 근무상의 형편

이 경우에도 양도가액 12억 원 초과분에 대한 양도차익은 과세됩니다.

장기보유특별공제 축소

거주자인 1세대 1주택: 보유기간과 거주기간에 따라 최대 80%
비거주자: 1주택이라도 위 공제율을 적용받지 못하고 3년 이상 보유 시 연 2%씩, 15년 이상 보유 시 최대 30%

거주자와 같은 항목

기본세율: 과세표준 구간에 따라 6%에서 45%
양도소득 기본공제: 연 250만 원
다주택자 중과: 2026년 5월 9일로 중과 유예가 종료되어, 조정대상지역 주택을 양도하는 다주택자는 기본세율에 2주택 20%포인트, 3주택 이상 30%포인트가 더해지고 장기보유특별공제가 배제됩니다. 비거주자도 같습니다.

감면

8년 자경농지 감면은 양도일 현재 거주자일 것을 요건으로 하되, 비거주자가 된 날부터 2년 이내에 양도하는 경우까지 적용됩니다. 공익사업용 토지의 수용 감면처럼 거주자 요건이 없는 감면은 비거주자도 적용받을 수 있습니다. 감면별 요건이 서로 다르므로 개별 확인이 필요합니다.

5. 실무 유의사항

세금을 내야만 등기가 되는 것은 아닙니다

등기에 필요한 것은 세무서의 확인서류이고, 법령상 그 신청에는 양도소득세 신고서를 첨부하도록 되어 있습니다. 다만 세무서의 검토에 시간이 걸릴 수 있고, 해외송금 단계에서는 세금 납부가 확인되어야 하므로 잔금일 전에 신고 준비를 마쳐 두는 것이 안전합니다.

영주권자와 시민권자는 준비 서류가 다릅니다

영주권자는 한국 국적을 유지하므로 재외국민, 시민권자는 외국인에 해당합니다. 재외국민은 국내 인감증명서와 인감경유로 처리할 수 있지만 외국인은 서명 인증과 아포스티유, 양도신고확인서가 기본 경로가 됩니다.

매수인이 법인이면 잔금이 줄어듭니다

원천징수가 되면 매도인이 실제로 받는 잔금이 양도가액의 최대 10%만큼 줄어듭니다. 기존 대출 상환이나 보증금 반환에 잔금을 쓸 계획이라면 계약 단계에서 원천징수 여부를 확인하여야 합니다.

비거주자 판정이 세금의 크기를 좌우합니다

같은 주택이라도 양도일 현재 거주자인지 비거주자인지에 따라 비과세 여부와 공제율이 달라져 세액 차이가 매우 큽니다. 출국 시기, 가족의 거주지, 국내 체류일수 등 사실관계를 양도 전에 정리해 두시기 바랍니다.

6. 주요 세무 리스크

신고, 납부 기한 경과

예정신고 기한을 넘기면 무신고가산세와 납부지연가산세가 부과됩니다. 해외 체류 중이라는 사정은 기한 연장 사유가 되지 않습니다.

거주자로 잘못 판단한 비과세 신고

비거주자인데 1세대 1주택 비과세로 신고하면 본세와 함께 과소신고가산세, 납부지연가산세가 추징됩니다.

원천징수 누락

법인 매수인이 원천징수를 하지 않으면 매수 법인에 원천징수 세액과 가산세가 부과됩니다.

송금 지연

매각자금확인서 없이 송금을 시도하거나 세금 납부 전에 확인서를 신청하면 송금 일정이 늦어집니다.

7. 자가 점검 방법

계약 전에 아래 항목을 순서대로 확인해 보시기 바랍니다.

양도일 현재 세법상 거주자인가, 비거주자인가
등기상 재외국민인가, 외국인인가
국내 인감이 신고되어 있는가 (재외국민 인감경유 가능 여부)
매수인이 개인인가, 법인인가 (원천징수 여부)
출국일부터 2년 이내 양도 특례에 해당하는가
잔금일 전에 양도소득세 신고서를 제출할 준비가 되었는가
예정신고와 납부 기한을 달력에 표시하였는가
매각대금을 해외로 송금할 계획이 있는가 (매각자금확인서)

양도소득세 신고는 홈택스에서도 할 수 있습니다.

홈택스 로그인 → [세금신고] → [양도소득세] → 예정신고

8. 관련 법령

소득세법 제1조의2 (정의)
소득세법 제89조 (비과세 양도소득)
소득세법 제95조 (장기보유 특별공제)
소득세법 제105조 (양도소득과세표준 예정신고)
소득세법 제108조 (재외국민과 외국인의 부동산등양도신고확인서의 제출)
소득세법 제121조 (비거주자에 대한 과세방법)
소득세법 제156조 (비거주자의 국내원천소득에 대한 원천징수의 특례)
소득세법 시행령 제154조 (1세대1주택의 범위)
조세특례제한법 제69조, 같은 법 시행령 제66조 (자경농지에 대한 양도소득세의 감면)
지방세법 제103조의5 (양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준 예정신고와 납부)
인감증명법 시행령 제13조 (인감증명서의 발급)
부동산등기규칙 제61조 (법인 등의 인감증명의 제출)
대법원 등기예규 제1778호 (재외국민 및 외국인의 부동산등기신청절차에 관한 예규)
부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 (부동산 거래의 신고)
외국환거래규정 제4-7조 (재외동포의 국내재산 반출절차)

작성 기준

작성 기준일: 2026년 10월

2026년 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 반영하였습니다.
2020년 7월 1일 시행 부동산등양도신고확인서 제도 및 현행 등기예규 제1778호(재외국민 및 외국인의 부동산등기신청절차)를 반영하였습니다.
2026년 8월 발표된 세제개편안은 국회 심의 중이므로 반영하지 않았습니다. (현행 법령 기준)

본 안내문은 2026년 10월 현재 시행 중인 법령을 기준으로 작성된 일반적인 정보 제공 자료입니다. 개별 거래의 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.